Home - Rasfoiesc.com
Educatie Sanatate Inginerie Business Familie Hobby Legal
Idei bun pentru succesul afacerii tale. producerea de hrana, vegetala si animala, fibre, cultivarea plantelor, cresterea animalelor


Afaceri Agricultura Economie Management Marketing Protectia muncii
Transporturi

Economie


Index » business » Economie
INVESTITIILE IMOBILIARE


INVESTITIILE IMOBILIARE




INVESTITIILE IMOBILIARE

1. Caracteristici generale

In principiu, investitiile in cladiri si intr-o mica masura in terenuri ofera pe o perioada lunga de timp o buna protectie a capitalului impotriva eroziunii monetare. Ca orice investitii ele trebuie apreciate dupa trei criterii de baza: rentabilitate, risc, lichiditate.

  Rentabilitatea oricarui plasament este direct legata de "buna sanatate" a pietei respective. In domeniul imobiliar se impune efectuarea atat a unei analize economice (cladiri de locuit, de vacanta, birouri, terenuri agricole, paduri, etc.) cat si geografice (capitala, mari orase, mediul rural). Fiind in general vorba de investitii pe termen lung, analiza perspectivelor de rentabilitate implica anticiparea pe o perioada foarte lunga a evolutiei pietei, lucru greu de realizat.




  In ceea ce priveste lichiditatea, chiar daca obiectivul recuperarii rapide a investitiei nu este un deziderat major pentru investitor, totusi ea reprezinta un criteriu de analiza fundamentala. Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinata de echilibrul dintre cererea si oferta pe piata. Astfel, pe o piata unde oferta depaseste cererea, lichiditatea nu v-a putea fi obtinuta decat printr-o reducere de pret. In acest domeniu, rentabilitatea poate fi direct proportionala cu lichiditatea.

Rentabilitatea globala a unei investitii in acest domeniu rezulta din insumarea ratelor de rentabilitate aferente inchirierii si a ratei de valorizare a bunului respectiv, dupa deducerea cheltuielilor cu acesta.

Prima dintre ele se obtine ca un raport intre chirie si valoarea bunului si este mai mare la cladirile asa numite "profesionale" (destinate desfasurarii unor activitati lucrative) decat la cele de locuit sau la terenurile agricole. De asemenea ea este superioara in cazul zonelor situate in centrul orasului, comparativ cu cele periferice.

Potentialul de valorizare depinde de o serie de factori care se refera la calitate sau raritate. (exemplul investitiilor realizate in zonele unde rezerva funciara este redusa - centrul marilor orase).

In functie de obiectivul urmarit de catre investitor, acesta v-a trebui sa defineasca tipul de randament cautat: v-a alege intre o rata de inchiriere ridicata (ex: birouri) sau un potential de valorizare bun (ex: imobile din marile orase avand finisari si dotari de calitate). De asemenea este recomandabil sa integreze incidenta financiara si fiscala a fiecarei optiuni, luand in calcul cheltuielile de gestionare, intretinere si reparatii precum si costul fiscal al investitiei.

Spre exemplificare:

  - cladirile vechi pot aduce o rentabilitate mai mare comparativ cu cele nou construite, dar pe de alta parte cheltuielile de intretinere, renovare etc. sunt semnificative.

  - imobilele de locuit ofera o rentabilitate slaba comparativ cu imobilele profesionale inchiriate, dar presupun cheltuieli de intretinere si costuri fiscale mai reduse.

  - terenurile beneficiaza comparativ cu cladirile de cheltuieli reduse si avantaje fiscale in cazul transmiterii proprietatii, in schimb randamentul in cazul inchirierii este inferior.

Investitorul v-a putea sa aleaga intre venit si valorizare, in functie de rentabilitatea sperata, pentru fiecare tip de investitie in domeniul imobiliar, astfel: 

Tipul investitiei

Rentabilitate

Randament (chirie)

Perspectiva de valorizare pe termen lung

- cladiri de locuit

- capitala si orase mari

- la tara

- cladiri de vacanta

- birouri

- magazine

- terenuri agricole

- paduri

    mediu

    slab

    mediu

    bun

    ridicat

    slab

    slab

  buna

  medie

  variabila

  medie

  variabila

  variabila

  variabila

In ceea ce priveste riscul, acesta se descompune la randul lui in urmatoarele elemente:

  - risc de venit legat de neinchriere sau de neplata chiriei;

  - risc de capital legat de o scadere a cererii de pe piata suport, datorata excesului de constructii, o modificare a comportamentului utilizatorilor, reglementari restrictive, etc.;

  - riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru investitie, marimea acesteia limitand accesul la acest tip de plasament.

2. Cladirile





Trebuie inceput prin a mentiona ca investitiile in cladiri construite sau de construit reprezinta forme de plasament care presupun pentru cel care realizeaza anumite constrangeri specifice:

  - este vorba de bunuri  reale indivizibile care necesita existenta unor fonduri importante;

  - nu exista o piata structurata de tip bursa, ci o multitudine de piete ceea ce are ca si rezultat o lichiditate foarte variabila in functie de zona geografica,de destinatia cladirilor precum si practicarea unor preturi deseori greu de apreciat;

  - randamentul imediat  este in general slab datorita: ratei de inchriere relativ scazute, mai ales la imobilele de locuit; cheltuielilor de intretinere mari, mai ales la imobilele vechi; fiscalitatii in crestere, etc.

In aceste conditii, alegerea intre cumparare si inchiriere tine de o comparatie intre rentabilitate si comoditate.

Majoritatea romanilor sunt in prezent proprietari ai locuintei in care domiciliaza (resedinte principale) datorita urmatoarelor cauze:

- vanzarea imediat dupa 1990 din ratiuni in special sociale si politice, a unei mari parti din locuintele ce se aflau in patrimoniul statului, catre populatie la preturi mai mult decat simbolice. Astfel, s-a ajuns ca pentu apartamente cu caracteristici similare, chiriasii de pana in anul 1989 sa le poata achizitiona la preturi neactualizate la inflatie, reprezentand de multe ori echivalentul a doua sau trei salarii. Aceasta in timp ce aceia dintre romani (putini) care au avut proasta inspiratie sa doreasca un apartament proprietate personala, inainte de 1989, sa achite (in general in rate, esalonate pe 15 - 20 de ani) un pret care in termeni reali sa fie de cateva zeci de ori mai mare;

care prefera stabilitatea si aparenta siguranta oferita de aceasta, comparativ cu tendinta "migratorie" care-i anima pe americani, de exemplu, in permanenta cautare a acestora a celei mai bune situatii materiale, sociale, etc.

un cumparator. In aceste conditii, o asemenea piata nu mai reactioneaza conform mecanismului cerere-oferta, nu mai reactioneaza economic ci pshiologic. Se sustine ca preturile au ajuns la un minim istoric. La prima vedere pare chiar asa, cei care detin la ora actuala bani lichizi suficienti pentru a cumpara sunt castigatorii. Restul, vanzatori sau doritori de a intra in posesia unei case, dar care nu detin o suma cash substantiala desi au un venit rezonabil sunt perdanti. Spre exemplificare putem lua cazul unui cuplu de tineri casatoriti (cei mai numerosi dintre potentialii clienti), stabiliti in Bucuresti, angajati amandoi cu venituri de natura salariala la nivelul mediu pe economie (varianta optimista de altfel). Avand prin urmare, un buget de familie de cca. 5,8milioane de lei net, la nivelul lunii iunie 2001, in ipoteza in care ar reusi sa economiseasca in fiecare luna echivalentul a 100 USD (plasati intr-o banca sigura si nu la "ciorap" cum procedeaza inca majoritatea detinatorilor de valuta in sume mici), ar reusi ca in aproximativ 3,1 ani sa-si achizitioneze cea mai ieftina locuinta de pe piata bucuresteana - o garsoniera la periferie (minim 4.000 USD). Acest orizont de timp este unul mai mult decat convenabil (in ipoteza in care in perioada respectiva, veniturile celor doi sunt indexate in raport cu deprecierea leului fata de dolar si fara a tine cont de cheltuielile tranzactionare a locuintei). La o analiza mai atenta observam ca dezideratul realizarii unei economii de 100 USD lunar, este in cazul nostru unul imposibil de atins. La nivelul perioadei citate, conform datelor furnizate de catre C.N.S., cheltuielile lunare strict necesare pentru doi adulti (mancare, transport, articole igienico-sanitare, excluzand imbracaminte) erau de minim 1,9 milioane de lei/luna. Locuind cu chirie - cel mai ieftin - 80 USD/luna o garsoniera la periferie - cei doi ar trebui sa mai platesca inca aproximativ 2,3 milioane lei/luna. Daca adaugam cheltuielile cu intretinerea locuintei, plata energiei electrice si a telefonului (fix), vom obtine o suma de inca 1,2 milioane lei/luna. Un total de 5,4 milioane lei/luna. In conditiile date, cuplul nostu ar putea economisi 13 USD/luna, ceea ce inseamna ca s-ar muta in casa noua, dupa aproximativ 25 de ani de munca. Aceasta in ipoteza in care cei doi ar renunta ca timp de un sfert de veac sa isi petreaca altundeva concediul decat acasa si ar exclude din start varianta de a avea copii pentru ca in caz contrar, nu numai ca nu ar reusi sa economiseasca nimic, ci ar fi nevoiti sa se imprumute. Desigur, o analiza completa ar trebui sa tina cont de o multime de factori care ar putea avea o influenta decisiva asupra orizontului de timp mentionat. Astfel, logic ar fi ca macar unul din cei doi subiecti, daca nu amandoi, sa aiba succes in cariera si sa ajunga sa obtina un venit lunar peste media pe economie. De asemenea, mai devreme sau mai tarziu, familia noastra ar putea beneficia de o mostenire, care ar aduce o suma importanta de bani, sau de ce nu, de un imobil de locuit (din pacate, in prezent, pentru multi romani, aceasta este singura speranta de a iesi din impasul locativ in care se afla). Fireste, ar mai exista si solutia obtinerii unor venituri suplimentare, in afara functiei de baza, din colaborare sau din o a doua slujba, asa cum se practica in mod curent in alte parti. Conform unui sondaj publicat in presa in a doua parte a anului 2000, doar 1,3% dintre romani, vedeau in aceasta, o solutie pentru a-si ameliora situatia materiala. In schimb, 52% dintre cei chestionati ar munci in strainatate daca ar avea ocazia, iar 40% dintre ei joaca mai mult sau mai putin regulat la loto, bingo, participa la anumite concursuri cu premii banesti ce se desfasoara in cadrul unor campanii publicitare promovate de catre diverse firme, ori au investit cel putin intr-unul din montajele financiare de gen: Caritas, F.M.O.A., F.N.I., etc.

Asa cum am aratat in exemplul de mai sus, a vrea sa locuiesti intr-un mare oras semnifica deseori renuntarea la proprietate, datorita preturilor mari si transformarea in chirias.

Inchirierea pastreaza libertatea locatarului care poate usor sa-si schimbe domiciliul avand ca si corolar o relativa nesiguranta, daca proprietarul vrea sa-si vanda sau recupereze bunul sau.

Pe plan patrimonial este important de facut o comparatie intre randamentul net al folosirii apartamentului in care domiciliem si cel al unui plasament de valoare echivalenta.

In cazul in care chiriile sunt mici, iar perspectivele de plus-valoare imobiliara slabe, este mai avantajoasa postura de chirias si impartirea capacitatii lunare de economisire intre chirie si o investitie cu capitalizare, ce poate servi in viitor la autofinantarea unei resedinte principale, proprietate personala (in special daca ratele dobanzilor sunt mari).

Invers, daca nivelul chiriilor este ridicat, ajungem la consumarea cvasitotalitatii capacitatii de economisire pe acestea, sau daca evolutia pretului locuintelor este in crestere puternica, este avantajos sa ne transformam in proprietari.

De asemenea, varsta are o influenta asupra calitatii de chirias sau proprietar. In general tinerii incep prin a fi chiriasi. Ulterior, in special intemeierea unei familii urmata de nasterea copiilor duce la alegerea statutului de proprietar (nu raman in chirie decat familiile modeste).

O analiza a criteriilor de selectie a oportunitatilor de plasament de pe piata imobiliara, releva in primul rand atasamentul oamenilor pentru asa-numitele "bunuri reale". In ceea ce priveste investitia in cladiri de locuit ea prezinta urmatoarele avantaje:

- acest tip de imobile constituie bunuri reale putin speculative care ofera pe termen lung o buna protectie impotiva eroziunii monetare;

- fata de alte tipuri de investitie imobiliare (birouri, magazine), necesita fonduri mai reduse;

- in multe tari (nu si in Romania), constructia de locuinte presupune acordarea unor avantaje fiscale beneficiarului (deduceri la plata impozitului pe venit de ex.);




- o investitie bine aleasa poate oferi bune perspective in ceea ce priveste plus valoarea.

Pe de alta parte, acest tip de investitie presupune si urmatoarele constrangeri specifice:

- randamentul obtinut in cazul inchirierii este slab fata de alte plasamente, el fiind redus de catre fiscalitatea importanta (impozit pe cladiri, pe teren, pe venit) de cheltuielile de intretinere si reparatii, etc.;

- riscul locativ este real (riscul neinchirierii sau neplatii chiriei);

- cheltuielile de negociere relativ ridicate, in cazul achizitiei sau revanzarii proprietatii (in Romania cote progresive de pana la 3% din valoarea estimata, totusi tranzactiile desfasurate intre persoane fizice sunt exceptate de la T.V.A.);

- investitia este sensibila la mediul legislativ.

Factorii de care se tine seama la alegerea investitiei sunt:

- marimea sumei de investit sau capacitatea de economisire (la cumpararea pe baza unui credit);

- nevoia de venituri imediate sau cautarea valorizarii patrimoniului.

In ceea ce priveste criteriile de alegere, valoarea unui bun imobiliar este legata de trei tipuri de parametri:

- in cazul oraselor: nivel de activitate economica; mijloace de comunicatie; mijloace culturale (scoli, univesitati, etc.);

- sectorul sau cartierul: localizare si mediul inconjurator;

- imobilul: individual sau colectiv; nou, recent sau vechi; calitati arhitecturale; elemente de confort: suprafata numar de camere, s.a.m.d.

Inainte de a investi trebuie sa determinam:

- regiunea: urbana (capitale, orase mari), rurala;

- zona: centru oras, periferie apropiata, suburbii, localitati satelit;

- tip de habitat: individual, colectiv;

- tip de cladire: mica sau mare suprafata, noua sau veche, etc.;

- posibilitati de inchiriere: mobilata, nemobilata;

- eventuale formule particulare: ex.: case prin A.N.L.

In ceea ce priveste asa numitele resedinte secundare (sau case de vacanta), dupa o perioada de succes (1990-1995), in prezent se inregistreza o involutie, datorita unor ratiuni de natura economica, financiara si sociologica:

- scaderea veniturilor reale si necesitatea reducerii unor cheltuieli;

- cost real al creditelor foarte ridicat;

- dorinta de a putea schimba locurile de vacanta si de a calatori;

- costul unei astfel de investitii este ridicat comparativ cu o folosire limitata la 3-4 saptamani pe an;

- gestiunea unui patrimoniu imobiliar situat departe de domiciliu este grea si aleatorie.

promovata si in Romania este aceea a "multiproprietatii" sau a proprietati cu timp partial (part-time). Aceasta permite cumparatorului - coproprietar, sa achizitioneze un drept de sejur pentru o perioada predeterminata. Nu prea are trecere, deoarece optiunile doritorilor se concentreaza exclusiv asupra perioadelor de vacanta.

Cel mai mare succes, in special vis-a-vis de turistii straini il au in prezent asa numitele resedinte locative de turism sau pensiuni, care asociaza deseori investitorii individuali, detinatori ai unei proprietati care se preteaza desfasurarii unor activitati de agroturism cu operatorii din domeniul turistic.

In ceea ce priveste investitiile in imobilele de locuit destinate inchirierii, mobilate sau nu, piata a demomnstrat ca cele mai cautate sunt extremele: luxos si scump, respectiv modest si ieftin. Pentru inchirieri se poate recurge la forma anunturilor de mica publicitate din presa, sau la agentiile imobiliare. In cel de al doilea caz, agentia percepe pentru serviciul prestat un comision a carui marime este cuprinsa in 50 si 100% din costul unei chirii lunare reale percepute de catre proprietar (locator). Contractele de inchiriere sunt formalizate prin intermediul Administratiei Financiare, unde cele doua parti declara suma pentru care se face inchirierea (de regula mai mica decat cea reala, deoarece impozitele percepute de catre stat sunt mari, pana la 40%). Pentru a-si apara interesele, in acest caz locatorul poate incheia si un act la notariat, in care se v-a declara valoarea reala a contractului de inchiriere. De asmenea, se poate cere o garantie echivalenta cu o chirie lunara, pentru a evita situatiile neplacute in care chiriasii au lasat in urma lor datorii la intretinere sau note de plata a telefonului, energiei electrice, etc. neachitate.

O situatie delicata, dar des intalnita este aceea in care o firma inchiriaza locuinta pentru un angajat. In acest caz apare o contradictie: pe de o parte locatorului, nu ii convine (din motivele aratate) sa declare valoarea reala a chiriei incasate, pe de alta parte firma este inteteresata sa evidentieze suma reala a contractului si nu una mai mica. Pentru a multumi partile se foloseste o solutie legala: se incheie un contract de comodat (imprumut) pe spatiul respectiv, care nu v-a fi practic inregistrat de catre organele fiscale.

Clientii sunt de doua feluri: cetateni sau firme straine care inchiriaza apartamente mari sau vile in zonele centrale ale marilor orase si cetateni romani, care prefera locuinte de cel mult doua camere, in special la periferie. De mentionat este faptul, ca cei din prima categorie doresc locuinte confortabile, cu dotari si finisaje la nivel occidental. In conditiile in care investitorii stiu sa reduca riscul de randament, legat de alegerea unor cladiri neadaptate la cerere, rentabilitatea obtinuta este remarcabila. Revenind, la exemplul dat cu cei doi tineri care inchiriaza o garsoniera la periferia Bucurestiului, daca ne punem in situatia locatorului, observam ca acesta poate obtine (in cazul in care-si declara onest venitul obtinut din cedarea folosintei bunului respectiv) un randament anual mediu, in dolari de cca.17,5% (presupunand ca este impozitat la nivel maxim).

Pe de alta parte, pentru ca A.N.L. sa-si atinga ambitiosul obiectiv fixat pentru perioada 2001-2004, acela de a construi 38.000 de locuinte, este necesara atat o buna conlucrare a agentiei cu consiliile locale (care pun la dispozitie utilitatile si terenul), cu Ministerul Lucrarilor Publice, Transportului si Locuintei (care asigura infrastuctura rutiera) cat si gasirea de resurse de finantare suficiente (alocatii bugetare, credite externe). Datorita acestor factori, in trei ani de existenta, A.N.L. a reusit sa rezolve situatia locativa a doar aproximativ 1.000 de beneficiari, din cei peste 28.000 de solicitanti de credit.

Reprezinta o forma de investitie sigura, unde trebuie facuta distinctia intre terenurile destinate constructiilor, care sunt investitii speculative angajate pe termen scurt, la care perspectivele sunt direct legate de conditiile de urbanizare ale zonei, respectiv alte investitii funciare (terenuri agricole, paduri), care sunt investitii pe termen lung, a caror evolutie depinde de date economice, sociale, juridice si fiscale specifice.

industriala sunt in general cuprinse intre 3-10 USD/m.p., iar cele din zonele centrale ajung la maxim 70-100 USD/m.p.

- preturi sub valoarea reala, datorate supraofertei si recesiunii din agricultura.

Pe langa avantajele enuntate, sunt prezente si o serie de neajunsuri:

- risc climatic, legat de pierderi de recolta din cauza intemperiilor;

- risc comercial, datorat evolutiei cererii nationale si internationale de produse agricole (cu efecte directe asupra preturilor);

- risc de gestiune si exploatare, astfel incat valoarea terenului este influentata de competenta tehnica si comerciala a celui care il exploateaza;

- lichiditate slaba a terenurilor agricole;

- trend descendent, in termeni reali, a preturilor terenurilor si a veniturilor obtinute din agricultura.

Pe langa aceste aspecte mentionate, in Romania piata este influentata si de o serie de particularitati care tin de: situatia juridica incerta a multor suprafete, faramitarea excesiva a fondului funciar, regresul din sectorul agricol si lipsa unei politici in domeniu stimulative si consecvente, etc.

Astfel, desi in prezent 1 ha de teren agricol se poate cumpara cu preturi cuprinse intre 5-15 milioane de lei ( in functie de zona si calitatea terenului), tranzactiile care se incheie sunt putine. Aceasta si pentru ca lipsa titlurilor de proprietate (in multe cazuri) impiedica transcrirea tranferului acesteia. De asemenea, faramitarea in parcele mici a fondului existent face aproape imposibila constituirea unor ferme rentabile (cu suprafete de 50-100 ha) dupa modelul occidental, unde sa se poata practica o agricultura moderna. De aceea, putinii investitori se concentreaza asupra terenurilor detinute inca de stat (sub forma I.A.S., statiunilor de cercetare si productie etc.). Dar si in cazul acestora, conditia preluarii la cumparare a datoriilor inregistrate de catre aceste societatii comerciale, a dus la vinderea a putine din cele scoase la licitatie de catre Ministerul Agriculturii.

c) PADURILE

Au particularitatea de a fi atat o investitie funciara cat si una industriala. Prima apare in situatia in care pretul terenurilor forestiere evolueaza de o maniera comparabila cu ceea a terenurilor agricole din zona. Valoarea terenului depinde si de ceea ce se gaseste in subsol, de pozitia sa, altitudine, de conditiile climatice care conditioneaza cresterea arborilor etc.

Este si o investitie industriala deoarece solul produce copaci a caror vanzare (principala sursa de venit) este adaptata cerintelor de pe piata. Esentele sunt diverse (foioase, rasinoase etc.) si caracteristicile fiecarui arbore difera in ceea ce priveste rata de crestere anuala, valoarea de piata, ciclul de viata, s.a.m.d. Padurea, daca este exploatata corect, furnizeaza venituri relativ modeste comparativ cu investitiile initiale, in schimb pe termen lung permite compensarea efectelor eroziunii monetare.

Rentabilitatea plasamentului forestier este legata de urmatorii factori:

- evolutia pretului solului impadurit (in general aceasta se situeaza intre 30-50% din pretul terenurilor arabile);

- productia padurii data de taierile periodice si care corespunde cresterii arborilor;

- evolutia pretului lemnului, care afecteaza nu doar valoarea lemnului taiat, ci si a stocului global de lemn pe "picior";

- veniturile anexe, precum inchirierea terenului pentru vanatoare, fructe de padure, care aduc incasari suplimentare, uneori consistente.

Ca si la alte plasamente, in cazul padurilor rentabilitatea se descompune in plus-valoare de capital si in venit din exploatare. Cea dintai v-a fi primita la revanzarea terenului si are la origine cresterea pretului solului si a valorii stocului de lemn "pe picior". Al doilea, provine din comercializarea bustenilor taiati.

Durata investitiei depinde de ciclul de productie al arborilor. Deoarece acesta este pentru cei mai multi de aproximativ 60 de ani, rezulta ca este vorba de o operatiune pe termen foarte lung.

De asemenea investitiile in sectorul forestier sunt supuse si unor constrangeri de natura tehnica, legate de faptul ca este greu de gasit o padure de calitate si cu dimensiuni optime. Aceasta pentru ca patrimoniul forestier este foarte faramitat, iar micile parcele nu permit o gestionare eficienta.







Politica de confidentialitate


Copyright © 2019 - Toate drepturile rezervate

Economie


Comert
Finante banci
Merceologie


Importanta macroeconomica a pietelor de capital
SISTEME INFORMATICE ECONOMICE
RECENZIE LA ECONOMIE "ECONOMIA INTR-O LECTIE" de HENRY HARZLITT
Diviziunea mondiala a muncii si specializarea internationala a economiilor nationale
ESEU ACADEMIC - Uniunea Economica si Monetara. Perspective de integrare economica a Romaniei la zona euro
SINTEZA INVESTIGATIILOR NEOCLASICE (MARGINALISTE) IN ECONOMIE REALIZATA DE ALFRED MARSHALL SI IMPORTANTA SCOLII DE LA CAMBRIDGE
Prognoze asupra evolutiei Romaniei pe termen scurt si mediu
Fluxurile internationale ale unei economii deschise
ISA 320 - Pragul de semnificatie in audit
PRINCIPALE FORME DE LEASING