Home - Rasfoiesc.com
Educatie Sanatate Inginerie Business Familie Hobby Legal
Meseria se fura, ingineria se invata.Telecomunicatii, comunicatiile la distanta, Retele de, telefonie, VOIP, TV, satelit




Afaceri Agricultura Economie Management Marketing Protectia muncii
Transporturi

Economie


Index » business » Economie
» CA - Evaluare. Studii de caz


CA - Evaluare. Studii de caz


Aplicatia 1.


Societatea comerciala are emise 1.500 de actiuni la valoarea nominala de 10 lei/actiune.

Ipotezele de lucru:

a)     capitalul social in momentul constituirii 15000 lei, aportat la inceputul anului N;

b)     costul de oportunitate a capitalului propriu tine cont de rentabilitatea titlurilor de stat (30%) si a riscurilor externe si interne estimate in urma dignosticului (25%);

c)     durata de viata a afacerii este estimata la o perioada de trei ani[1], dupa care are loc vanzarea activelor societatii la valoarea ramasa de recuperat (inregistrata in contabilitate[2])




Bilantul in cei trei ani studiati

Activ

Capital propriu si datorii

Ani

N

N+1

N+2

Ani

N

N+1

N+2

Investitii

8.000

24.000

20.000

CS

15.000

15.000

15.000





Pofit exercitiului

11.760

14.032

21.739





Profit repartizat

11.760

14.032

21.739

Stocuri

500

1000

1500

Rezerve

9.408

20.634

38.025

Creante

500

1200

2000

D FIN

0

10.000

0

DB

17.468

25.448

35.676

DTSN(resurse atrase)

2060

6014,44

6.151

Total

26.468

51.648

59.176


26.468

51.648

59.176


Contul de profit si pierderi in cei trei ani studiati

Contul de profit si pierderi previzionat


0




Cheltuieli

Venituri

Ani

N

N+1

N+2


N

N+1

N+2

Cheltuieli monetare

14.000

16335

18840

CA

30.000

39.040

50.720

Amor

2.000

4000

4000





EBIT

14.000

18.705

27.880





Dob

0

2000

2000





IP

2.240

2.673

4.141





PN

11.760

14.032

21.739






Sa se calculeze valoarea intreprinderii prin metoda :

a. Activului net contabil;

-b. Metoda bazata actualizarea fluxului de numerar ramas dupa cresterea economica.



Rezolvare:

a. Valoarea societatii prin ANC

Nr

cr.

Elemente

N

N+1

Prev.

N+2

Prev.

1

ANC

(Valoarea contabila)

24.408

35.634

53.025

2

Val. contabila a unei actiuni

16,3

23,8

35,4


Conform ANC valoarea intreprinderii inregistreaza din punct de vedere contabil o crestere anuala in medie cu 56%, superioara cresterii pe ramura. Rezultatul politicilor manageriale desfasurate, a dus in timp la cresterea averii actionarilor, in special datorita profitului, conform inregistrarilor din contabilitate. La nivel de ramura, cresterea medie de valoare este de 20%, ceea ce denota ca in conditiile de mediu existente societatea comerciala studiata a avut o crestere superioara.


b. Valoarea societatii estimata prin actualizarea fluxurilor nete de numerar


Bilant simplificat in vederea evientierii capitalurilor investite si a capitalului de lucru

Ani

N

N+1

N+2

Ani

N

N+1

N+2

AI

8.000

24.000

20.000

CP

24.408

35.634

53.025

CLN (NFR+DB)

16.408

21.634

33.025

DF

0

10.000

0

AE

24.408

45.634

53.025

CI

24.408

45.634

53.025



Calculul valorii intreprinderii prin actualizarea fluxului net de numerar.


Elemente

N

N+1

Prev.

N+2

Prev.

1

Flux de numerar din gestiune (PN+A)

13.760

18.032

25.739

2

Capital de lucru anual ()

16.408

5.226

11.391

3

Investitiile anuale

10.000

20.000

0

4=1-2-3

Fluxul net de numerar disponibil dupa

cresterea economica (CF)

-12.648

-7.194

14.348

5

Flux net aferent actionarilor (CFact.)

-12.648

2.806

4.348

6

Fluxul net aferent creditorilor (CFcred)

0

-10.000

10.000

7

Rata de actualizare (ra)


0,329

0,315

8

Fluxul net acualizat (FCF)


-5.410

8.297

9

Valoarea terminala (VT)



53.025

10

Valoarea terminala actualizata



30.664

11

Valoarea actualizata a scocietatii comerciale



33.551


Rata de actualizare, a fost determinata pe baza costului mediu ponderat avand in vedere sursele de finantare utilizate de societate si rentabilitatea ceruta de investitorii. Fluxurile nete de numerar negative, in primi doi ani sunt rezultatul investitiilor anuale. Aceste investitii vor constitui premiza cresterii profitului in exercitiul N+2, ceea ce este benefic intreprinderii pe termen mediu, contribuind la cresterea valorii intreprinderii. Actionarii, la sfarsitul exercitiului financiar N, pe baza fluxurilor nete de numerar anticipate, apreciaza ca societatea comerciala valoreaza in prezent 33.551 lei superioara valorii ramase de recuperat de 24.408 lei. Acest plus de valoare de 9134 lei rezultat al comparatiei dintre valorile estimate prin metode diferite pentru aceasi societate, induce ideea existentei unui activ suplimentar intangibil neanregistrat in contabilitate, care alaturii de celelalte active da valoarea globala a societatii. El este rezultatul politicilor manageriale, a unei clientele stabile, a satisfactiei furnizorilor, a bunelor relatii cu bancile, satisfactiei personalului etc.

Daca societatea comerciala ar fi tranzactionata la sfarsitul exercitiului financiar N, de un potential investitor pe baza fluxurilor nete de numerar anticipate ar putea fi dispus sa plateasca pentru societatea comerciala suma de 33.551 lei superioara investitiei 24.408 lei (valoare minima de la care vanzatorul accepta sa vanda). Mai mult pentru un investitor, intreprinderea este privita ca un portofoliu de investitii[3], valoarea actuala neta (VAN) va fi egala cu ()[4].


Aplicatia 2

Se considera o societate comerciala care are urmatoarea situatiie economico-financiara:

Situatia si evolutia activelor societatii in 2007, 2008 si 2009:

Denumire indicatori

Valoare Ron

Pondere %

2007

2008

2009

2007

2008

2009

Imobilizari necorporale

1435631

1440842

1440266

2.29%

2.35%

2.33%

Imobilizari corporale

14926149

14751571

14189050

23.83%

24.05%

22.91%

Imobilizari financiare

0

0

0




Total active imobilizate

16361780

16192413

15629316

26.12%

26.39%

25.24%

Stocuri

21,874,387

21,962,411

25487357

34.92%

35.80%

41.15%

Creante

19,635,879

21,931,067

18551189

31.34%

35.75%

29.95%

Disponibilitati banesti

3,891,660

481,701

529922

6.21%

0.79%

0.86%

Total active circulante

45401926

44375179

44568468

72.47%

72.33%

71.96%

Cheltuieli inregistrate in avans

884,258

781,441

1736175

1.41%

1.27%

2.80%

TOTAL ACTIVE

62647963

61349033

61933959

100.00%

100.00%

100.00%

Situatia si evolutia capitalurilor proprii si datoriilor:

Denumire indicatori

Valoare Ron

Pondere %

2007

2008

2009

2007

2008

2009

Capital social

14000000

14000000

14000000

22.35%

22.82%

22.60%

Rezerve din revaluare

8227686

8227686

8180511

13.13%

13.41%

13.21%

Rezerve

24399532

25646193

27099690

38.95%

41.80%

43.76%

Rezultat reportat

1322276

1322276

1322276

2.11%

2.16%

2.13%

Rezultatul exercitiului

1243672

1496626

768642

1.99%

2.44%

1.24%

Repartizarea profitului

86026

89015

45886

0.14%

0.15%

0.07%

Total capitaluri proprii

46462588

47959214

48680681

74.16%

78.17%

78.60%

Venituri in avans

134570

134570

134570

0.21%

0.22%

0.22%

Datorii pe termen scurt

11288505

8492948

8356408

18.02%

13.84%

13.49%

Datorii pe termen lung

4762301

4762301

4762301

7.60%

7.76%

7.69%

Total datorii

16185376

13389819

13253279

25.84%

21.83%

21.40%

Total capitaluri proprii si datorii

62647963

61349033

61933960

100.00%

100.00%

100.00%


Informatiile furnizate de contul de profit si pierdere pot fi structurate in tabelul de mai jos:

Indiatori

2007

2008

2009

2008/2007

2009/2008

Cifra de afaceri neta

52,377,603

58,044,774

36,288,055

10.82%

-37.48%

Alte venituri

35,665,114

2,376,697

3,922,012

-93.34%

65.02%

Total venituri din exploatare

88,042,718

60,421,471

40,210,067

-31.37%

-33.45%

Cheltuieli variabile aferente veniturilor

48,209,997

52,856,994

35,894,158

9.64%

-32.09%

Marja bruta de exploatare

39,832,721

7,564,477

4,315,909

-81.01%

-42.95%

Cheltuieli fixe (nedeductibile)

38,547,888

5,182,140

3,240,182

-86.56%

-37.47%

Rezultatul expoatarii

1,284,833

2,382,336

1,075,728

85.42%

-54.85%

Rezultatul financiar

2,290,856

-204,818

-175,421

-108.94%

-14.35%

Rezultat extraordinar

-1,855,160

-397,211

0

-78.59%

-100.00%

Rezultatul inainte de impozitare

1,720,530

1,780,307

900,307

3.47%

-49.43%

Impozit pe profit

476,858

283,681

144,049

-40.51%

-49.22%

Profit net

1,243,672

1,496,626

756,258

20.34%

-49.47%


Sa se determine valoarea intreprinderii prin metodele cunoscute.


Rezolvare

Activ net contabil corectat (ANCc)

Aceasta metoda de evaluare patrimoniala este o metoda rapida de evaluare si stabileste valoarea intreprinderii pe baza activului net contabil/patrimoniu net.

In vederea utilizarii unor valori cat mai corecte si actuale, vom corecta valoarea elementelor de activ si datorii.

Valoarea intreprinderii va fi egala cu

ANCC=TOTAL ACTIVE CORECTATE - TOTAL DATORII CORECTATE

Elemente

2009

Corectii

Valori corectate

Lei

Lei

Lei

IMOBILIZARI NECORPORALE (Licente si marci)

1,440,266


1,440,266

IMOBILIZARI CORPORALE LA VALOAREA RAMASA

14,189,050


14,189,050

ACTIVE IMOBILIZATE - TOTAL

15,629,316


15,629,316

STOCURI

25,309,149


25,309,149

CREANTE

18,840,350

-1,884,035

16,956,315

CASA SI CONTURI LA BANCI

664,594


664,594

CHELTUIELI IN AVANS

654,698

-654,698

0

ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL

45,468,791


42,930,058

ACTIVE TOTAL

61,098,107


58,559,374

DATORII < 1 AN

7,532,939


7,532,939

DATORII > 1 AN

4,762,301


4,762,301

VENITURI IN AVANS

134,570

-134,570

0

TOTAL DATORII

12,429,810


12,295,240

ACTIV NET CONTABIL

48,668,297


46,264,134


Rezulta, conform metodei ANCc o valoare a intreprinderii de 46.264.134 lei.

Corectiile efectuate sunt bazate pe urmatoarele premise:


1. Eliminarea cheltuielilor in avans

2. Imobilizarile necorporale, reprezentand marci si licente de produse nu sunt eliminate


3. Imobilizarile corporale, reprezentand utilaje si masini, au fost evaluate la valoarea mai mica dintre valoarea de inventar la sfarsitul exercitiului financiar 2009 si valoarea contabila, intucat ultima reevaluare a activelor a avut loc in anul 2007.

4. Creantelor i-am aplicat o corectie de 10%, intrucat exista creante care sunt depasite ca si termen de incasare.


Evaluare bazata pe rentabilitate


Evaluarea intreprinderii bazata pe rentabilitate va avea loc pe baza unor previziuni privind activitatea viitoare, pornind de la planul strategic al intreprinderii. In cele ce urmeaza voi prezenta principalele obiective ale societatii in perioada 2010-2014, iar pe baza acestor obiective exprimate voi prezenta Contul de profit si pierdere previzionat si Situatia fluxului de trezorerie previzionat.



IV.2.1. Previziuni privind activitatea viitoare a societatii[5]


Analizata prin prisma potentialului pietei si a oportunitatilor de dezvoltare, perioada 2010-2014 prezinta aspecte pozitive care pot fi valorificate. In elaborarea previziunilor pentru perioada urmatoare s-a pornit de la urmatoarele premise:


1.     Inchiderea procedurii de reorganizare, si fuctionarea societatii conform legii 31/1990, permitand astfel efctuarea de investitii in societate.

2.     Atragerea de surse necesare efectuarii investitiilor in valoare totala de 13 milioane de Euro, din care:

i. 10 milioane Eur in utilaje si dotari logistice

ii. 3 milioane Eur in capital de lucru


In conditiile prezentate mai sus societatea va urmari realizarea urmatoarelor obiective


a)     Cresterea cifrei de afaceri de la 8.5 milioane de Euro in 2009 pana la 111,66 de milioane de Euro, prin valorificarea oportunitatilor existente pe piata

b)     Completarea gamei de produse oferite cu cabluri din aluminiu si cabluri de energie, pentru acoperirea necesitatilor tuturor tipurilor de cabluri pe piata cablurilor pentru constructii rezidentiale, nerezidentiale cat si pe piata cablurilor pentru infrastructura.

c)     Completarea utilajelor existente cu unele noi,  in suma de 9.966 mii euro, necesare pentru cresteri de capacitati, dotari logistice si de laborator.


Elementele propuse prin investitii sunt:


Pentru cresterea productiei si pentru diversificarea productiei sunt necesare investitii, astfel:


ELEMENTE

VALOARE (MIL EURO)

UTILAJE DE PRODUCTIE

9.038

DOTARI LOGISTICE

0.708

DOTARI LABORATOR

0.250

TOTAL

9.966


Diversificarea gamei de produse conform cererii existente pe piata, prin valorificarea sumei de 3 milioane de Euro capital de lucru .

Aspecte economico – financiare previzionate:


Principalele considerente avute in vedere la fundamentarea proiectiilor financiare pentru perioada 2010-2014 se refera la:

atragerea unei infuzie de capital la nivelul de 13.000 mii eur , din care:

se vor achizitiona echipamente in valoare totala de 10.000 mii eur;

se va asigura un capital de lucru de 3.000 mii eur (conform previziunii fluxului de numerar);

termenul mediu de incasare a creantelor de 70 zile

termenul mediu de plata a furnizorilor de 50 zile;

impozitul pe profit la nivelul de 16%;

cota de impozitare a veniturilor salariale la nivelul unic de 16%;

mentinerea nivelului actual pentru celelalte impozite si taxe;

cursuri valutare folosite sunt estimate la nivelul de 4.25 EUR in P1 in descrestere in anul P6 la 4.07 EUR.

cotatia cuprului la LME avuta in vedere este de 6500 de usd/tona..


Contul de Profit si Pierdere


In estimarea veniturilor totale propuse a se realiza in perioada 2010-2014 s-au avut in vedere posibilitatile de crestere ale acestora de 13 ori (de la 8.538 mii eur in 2009 la 116.918 mii eur in 2014), in baza schimbarii structurii vanzarilor si a productiei ca urmare a potentialului de piata existent. Pentru sustinerea acestor obiective a fost previzionata realizarea in acest interval de timp a unor investitii in suma totala de 10.000 mii eur si asigurarea unui capital de lucru suplimentar de 3.000 mii eur.

In categoria cheltuielilor operationale a fost planificata o marja de 35%. Ponderea cheltuielilor salariale in cifra de afaceri se va reduce cu 3.47%, urmare a investitiilor planificate a se realiza si a influentei lor in nivelul productivitatii.

Cheltuielile generale si de administrare inregistreaza pe parcursul perioadei analizate o evolutie ascendenta in suma absoluta ca urmare a majorarii volumului de activitate, insa ritmul de crestere al acestora este devansat de ritmul de sporire al veniturilor ca urmare a eficientizarii activitatii in urma investitiilor efectuate, ceea ce se reflecta in cresterea EBITDA cu 10% in aceasta perioada.



2010

2011

2012

2013

2014

th eur

th eur

th eur

th eur

th eur

Venituri din exploatare

15,809

32,382

52,652

83,804

116,918

Cheltuieli Directe de Exploatare

11,173

22,898

37,131

59,021

81,809

Rezultat Operational

4,636

9,484

15,520

24,784

35,109


29%

29%

29%

30%

30%

Cheltuieli Admin., Gen. si de Vanzari

2,304

4,075

5,761

8,523

11,051

EBITDA

2,332

5,410

9,760

16,260

24,058


14.8%

16.7%

18.5%

19.4%

20.6%

Amortizare

288

1,103

1,085

1,065

1,053

Rezultat din Exploatare

2,045

4,307

8,675

15,196

23,005







Cheltuieli / Venituri din Dif. Curs Valutar

0

0

0

0

0

Alte Cheltuieli / Venituri

207

192

218

297

331

EBIT

1,837

4,115

8,457

14,899

22,674


12%

13%

16%

18%

19%

Cheltuieli / Venituri din Dobanzi

0

0

0

0

0

Rezultat Brut (EBT)

1,837

4,115

8,457

14,899

22,674


11.6%

12.7%

16.1%

17.8%

19.4%

Impozit pe Profit

294

658

1,353

2,384

3,628

Rezultat Net

1,543

3,457

7,104

12,515

19,046


Amortizarea a fost fundamentata avand in vedere dotarile existente si echipamentele prevazute a se achizitiona , ponderea acestei cheltuieli in cifra de afaceri reducandu-se pana la 0.94% in 2014.


Cash-flow


Realizarea obiectivelor propuse pentru aceasta perioada, a condus la necesitatea identificarii unor solutii de finantare, atat pentru sustinerea planului investitional care sa asigure suportul tehnologic si logistic pentru indeplinirea obiectivelor in conditii de eficienta economica, cat si pentru asigurarea capitalului de lucru necesar pentru activitatea curenta (termene de plata, stocurile de materii prime, semifabricate, productie in curs de executie produse finite si rambursarea datoriilor conform scadentelor convenite cu finantatorii).


Planul investitional a fost axat in principal pe achizitionarea de utilaje noi, asigurarea dotarilor logistice si de calitate necesare fiind previzionata in acest scop suma totala de 13.000 mii eur in 2010.


Capitalul de lucru a fost dimensionat avand in vedere o durata medie de incasare a creantelor la 70 zile, o perioada medie de stocare de 60 zile si o durata medie a platilor catre furnizori la 50 zile. Necesarul de capital de lucru in aceste conditii, inclusiv pentru acoperirea costurilor financiare este de 3.000 mii Eur, din care:

3.000 mii Eur in 2010

Sursele proprii estimate pentru aceasta perioada sunt in suma de 57 milioane eur reprezentate de amortizarea si profitul previzionat a se realiza.




P1

P2

P3

P4

P5

P6

TOTAL GENERAL

INFUZIE DE CAPITAL


13,000





15,000

INVESTITII UTILAJE


10,000





10,000

CAPITAL DE LUCRU


3,000





3,000

IPROEB


715

236

235



1,186

ROMCAB


3,000

1,000

1,000



5,000









ZILE MEDII LA INCASARE


70

70

70

70

70

70

ZILE MEDII LA PLATA


50

50

50

50

50

50


Cash flow previzionat:


DENUMIRE INDICATOR

P1

P2

P3

P4

P5

A) Disponibil la inceput de perioada

194

2,182

3,707

7,103

13,312

FLUXUL DE NUMERAR AL ACTIVITATII DE EXPLOATARE:






INCASARI DIN ACTIVITATEA DE EXPLOATARE, D.C.:

16,589

33,243

55,263

88,332

125,828

-Vanzare produse finite:

16,123

32,735

54,727

87,799

125,296

-Vanzare produse reziduale:

0

0

0

0

0

-Chirii, redevente, locatii de gestiune:

200

214

228

236

243

-Activitati anexe:

43

45

44

43

43

-Alte incasari din exploatare

224

250

263

254

246

PLATI DIN ACTIVITATEA DE EXPLOATARE, D.C.:

15,702

31,718

51,867

82,123

114,602

Plati furnizori

12,693

25,951

42,601

67,133

94,028

-Materii prime, materiale:

10,897

23,021

38,710

61,925

87,700

-Servicii:

1,796

2,930

3,891

5,207

6,327

Plati salarii si asimilate:

1,951

3,537

5,248

8,258

10,734

Plati impozite, TVA si taxe locale:

718

1,480

2,496

4,108

5,877

Plati impozit profit:

294

658

1,353

2,384

3,628

Alte plati (taxe,com. bancar):

45

92

169

240

336

B) EXCEDENT/DEFICIT DIN ACTIVITATEA DE EXPLOATARE

888

1,525

3,396

6,209

11,226


0

0

0

0

0

FLUXUL DE NUMERAR DIN ACTIVITATII DE INVESTITII:

0

0

0

0

0

INCASARI DIN ACTIVITATEA DE INVESTITII, D.C.:

0

0

0

0

0

Incasari din vanzarea de active imobilizate:

0

0

0

0

0

Incasari din vanzarea de instrum.de capital propriu:

0

0

0

0

0

Alte incasari din activitatea de investitii:

0

0

0

0

0

PLATI DIN ACTIVITATEA DE INVESTITII, D.C.:

13,000

0

0

0

0

Plati pentru investitii si amenajari:

13,000

0

0

0

0

Plati pentru investitii in sistemul informatic:

0

0

0

0

0

Alte plati din activitatea de investitii:

0

0

0

0

0

C) EXCEDENT/DEFICIT DIN ACTIVITATEA DE INVESTITII

-13,000

0

0

0

0


0

0

0

0

0

FLUXUL DE NUMERAR DIN ACTIVITATII DE FINANTARE:

0

0

0

0

0

INCASARI DIN ACTIVITATEA DE FINANTARE, D.C.:

13,000

0

0

0

0

Incasari din credite bancare, scontari:

0

0

0

0

0

Incasari din operatiuni de capital

13,000

0

0

0

0

Incasari din ipoteci, alte imprumuturi:

0

0

0

0

0

Incasari de dobanzi:

0

0

0

0

0

PLATI DIN ACTIVITATEA DE FINANTARE, D.C.:

0

0

0

0

0

Rambursari de credite bancare:

0

0

0

0

0

Rambursari de obligatiuni:






Plati privind leasingul






Plati privind dobanzile bancare:

0

0

0

0

0

Plati privind dobanzile la obligatiuni:






Alte plati financiare:






D) EXCEDENT/DEFICIT DIN ACTIVITATEA DE FINANTARE

13,000

0

0

0

0

DISPONIBIL LA SFARSIT DE PERIOADA (A+B+C+D)

1,082

3,707

7,103

13,312

24,537


Indicatori de evaluare a proiectului

In baza celor prezentate anterior referitor la costul investitiei, a efectelor economice si tehnice generate de acestea, precum si proiectiile Contului de profit si Pierdere si a Cash Flow-ului, rezulta ca derularea proiectului genereaza urmatoarele rezultate:


  • Obtinerea unui profit brut operational in crestere de la 1.837 mii Eur in 2010 la  35.109 mii Eur in 2014;
  • Rentabilitaea capitalului angajat  creste de la 6% in 2010 la 33% in 2014;
  • Rata de rentabilitate inregistreaza o evolutie ascedenta pana la 19.4% in 2014.

In concluzie, prin prisma celor prezentate anterior, putem afirma ca investitiile preconizate a se efectua in perioada 2010-2014 sunt benefice, contribuind la o imbunatatire a activitatii atat din punct de vedere a rezultatelor tehnice, productive si calitative, cat si din punct de vedere al celor economico-financiare reflectate in principal in cresterea accentuata a profitabilitatii, majorarea valorii firmei si imbunatatirea indicatorilor de performanta.



Evaluarea societatii pe baza metodei discounted cashflow:


Evaluarea pe baza fluxurilor de numerar viitoare actualizate sunt facute pe baza previziunilor prezentate anterior, conform obiectivelor si strategiei urmarite de societate in perioada 2010-2014.


Formula de calcul pentru a calcula valoarea intreprinderii este:


Rata de actualizare se calculeaza pe baza costului mediu ponderat al capitalului:


Costul mediu ponderat al capitalului se calculeaza cu urmatoarea formula:

Unde:

Ccp= Rm-rentabilitatea financiara, calculata pe baza urmatorei formule

 = -9.48%

Cc- Curs de cotatie

Rf – rentabilitatatea medie pe piata obtinuta prin depozite la banci

Rentabilitatea fara risc se determina ca medie intre dobanzile oferite de bancile comerciale:


Denumire banca

Rata anuala a dobanzii (%)

Banca Transilvania

6.25%

Piraeus Bank

7%

BCR

6.7%

BRD

6.5%

Medie

6.612%


ί – coeficient de regresie, coeficient beta

“Tinand cont si de coeficientul de corelatie dinte Ri si RM, relatia de calcul a coeficientului βi, este:

unde : ρ- coeficientul de corelatie ;

σi- abaterea medie patratica a ratei de rentabilitate fata de medie;

σM- abaterea medie patratica a ratei de rentabilitate a pietei -

In raport cu valoarea β, titlurile se clasifica astfel:

-titluri volatile cu β>1;

-titluri putin volatile β<1;

-titluri cu β=1; pentru care o variatie a rentabilitatii generale antreneaza aceeasi variatie a rentabilitatii titlului „i”.”


Rata de actualizare

Rentabilitatea fara risc (Rf)

6.612

Rentabilitatea medie (Rm)

-9.48

Coeficient Beta (ί)

0,1196

(Rm-Rf)*ί

0.103

Rata de actualizare

7%


Valoarea terminala este considerata valoarea fluxurilor de numerar din ultimul an de previziune, la care se aplica o rata de actualizare.

Valoarea terminala va fie gala cu:

1,409,125 mii Ron


Valoarea intreprinderii va fi egala cu:

Valoarea intreprinderii

2010

2011

2012

2013

2014

Rata de actualizare

7%

7%

7%

7%

7%

Factor de actualizare

1.07

2.14

3.21

4.28

5.35

Flux de numerar Mii Ron

4544

15199

28909

53914

98639

Flux de numerar/Factor de actualizare Mii Ron

4247

7102

9006

12597

18437

Valoarea reziduala a societatii Mii ron





263388

Valoarea intreprinderii Mii Ron

314777

Pe baza fluxurilor de numerar generate in viitor valoarea a intreprinderii este de 314.777 mii ron, valoare care poate constitui o valoare de negociere in cazul vanzarii intreprinderii.


Valoarea societatii prin comparatie directa:





Firma de evaluat

Afacerea evaluata




Etape de evaluare

Selectarea intreprinderilor- etalon

X

Y



Alegerea si cuantificarea indicatorilor privind activitatea si performantele



Cifra de afaceri (lei)

84639406

14591533


36,288,087

Profit net (lei)

5181959

-135067


768642.42

Activul net contabil (lei)

65,316,984

5,674,093


48,680,681

NA

47,572,131

541,503


5,600,000

CA/NA

1.78

26.95


6.48

PN/NA

0.11

-0.25


0.14

ANC/NA

1.37

10.48


8.69






Pretul de tranzactionare a unei actiuni (lei)

1.56

6



Corectii asupra pretului de vanzare



Corectie datorata domeniului

-5%

-10%



Pretul de tranzactie rezultat (lei)

1.482

5.400



Corectie datorata finantarii

-14%

20%



Pretul de tranzactie rezultat (lei)

1.275

4.320



Eficientei muncii

-28%

-67%



Pretul de tranzactie rezultat (lei)

0.9176544

1.426



Eficenta costurilor

190%

-136%



Pretul de tranzactie rezultat (lei)

2.009663136

1.3882



Efienta activelor

394%

-26%



Pretul de tranzactie rezultat (lei)

5.9497

1.8741



Ratele de evaluare





PT/C.A.

3.34

0.07

1.7068


PT/PN

54.62

-7.51

23.5532


PT/ANC

4.33

0.18

2.2561


 Valoarea actiuni in funct de CA




11.0601

Valoarea act in funct de PN




3.2329

Valoarea ac in funct de ANC




19.6120

Valoarea act (lei)

11.3017

Rezulta din calculele prezentate ca valoarea unei actiuni, determinata prin metoda comparatiei directe este de 11.3017 Lei/actiune.

Valoarea intreprinderii se va determina inmultimnd valoarea aceasta cu nmarul de actiuni detinute, rezultand o valoare a entitatii de 63,289,250 lei.


Aplicatia 3


Evaluare prin metoda capitalizarii directe a unor hale, birourii, soproane


Tinand cont de scopul evaluarii, destinatia si capacitatea proprietatii de a genera venituri am apreciat ca metoda capitalizarii directe este o metoda adecvata pentru estimarea valorii de pornire a negocierii unui eventual constract de asociere .

Pentru estimarea veniturilor din inchiriere am utilizat informatii privind tarifele de inchiriere din ofertele existente pe site-urile agentiilor imobiliare, conform carora tarifele de inchiriere pentru spatii industriale  din zone similare sunt cuprinse intre 2 si 4 Eur/mp, iar pentru birouri sunt cuprinse intre 4 si 7 Eur/mp:

Avand in vedere amplasarea proprietatii imobiliare, starea tehnica actuala am considerat in calcule urmatoarele tarife de inchiriere :

F    pentru hale industriale cu structura din beton armat 3 Eur/mp ;

F    pentru hale industriale cu structura din zidarie 2,50 Eur/mp ;

F    pentru birouri 4,50 Eur/mp ;

F    pentru soproane 1 Eur/mp ;

Am considerat un grad de neocupare de 10%.

La estimarea cheltuielilor am tinut cont de impozitele locale (impozit pe cladiri) si cheltuieli administrative .

Am aplicat o rata de capitalizare de 11% tinand cont de ratele de capitalizare uzitate pentru proprietati similare.

Am estimat valoarea pe un metru patrat de cladire la cele patru tipuri enumerate mai sus, iar valorile propuse pe cladiri le-am prezentat sub forma tabelara .


Modul de calcul al valorii prin capitalizare directa este prezentata in cele ce urmeaza :


Nr.

Hale de productie cu structura din beton armat

Valori in Ron

I.

Venit brut potential




Suprafata

1,00

mp


Tarif inchiriere

3,00

Eur/mp


Venituri din chirii pe un an - Ron


122


Grad de neocupare

-10%

(12)

II.

Venit brut efectiv


110

III.

Cheltuieli de exploatare




Cheltuieli fixe

Taxe proprietate

10


Cheltuieli variabile

Management

2



Alte servicii

1

IV.

Total cheltuieli de exploatare


13

V.

Venit net din exploatare


97

VI.

Rata de capitalizare

11,00%



Valoarea prin rentabilitate =

880

Ron/mp

VII.

Valoare estimata

880

Ron/mp





Nr.

Hale de productie cu structura din zidarie portanta

Valori in Ron

I.

Venit brut potential




Suprafata

1,00

mp


Tarif inchiriere

2,50

Eur/mp


Venituri din chirii pe un an - Ron


102


Grad de neocupare

-10%

(10)

II.

Venit brut efectiv


92

III.

Cheltuieli de exploatare




Cheltuieli fixe

Taxe proprietate

10


Cheltuieli variabile

Management

2



Alte servicii

1

IV.

Total cheltuieli de exploatare


13

V.

Venit net din exploatare


79

VI.

Rata de capitalizare

11,00%



Valoarea prin rentabilitate =

720

Ron/mp

VII.

Valoare estimata

720

Ron/mp






Nr.

Birouri

Valori in Ron

I.

Venit brut potential




Suprafata

1,00

mp


Tarif inchiriere

4,50

Eur/mp


Venituri din chirii pe un an - Ron


183


Grad de neocupare

-10%

(18)

II.

Venit brut efectiv


165

III.

Cheltuieli de exploatare




Cheltuieli fixe

Taxe proprietate

10


Cheltuieli variabile

Management

3



Alte servicii

2

IV.

Total cheltuieli de exploatare


15

V.

Venit net din exploatare


150

VI.

Rata de capitalizare

11,00%



Valoarea prin rentabilitate =

1.360

Ron/mp

VII.

Valoare estimata

1.360

Ron/mp





Nr.

Soproane

Valori in Ron

I.

Venit brut potential




Suprafata

1,00

mp


Tarif inchiriere

1,00

Eur/mp


Venituri din chirii pe un an - Ron


41


Grad de neocupare

-10%

(4)

II.

Venit brut efectiv


37

III.

Cheltuieli de exploatare




Cheltuieli fixe

Taxe proprietate

0,10


Cheltuieli variabile

Management

1



Alte servicii

1

IV.

Total cheltuieli de exploatare


2

V.

Venit net din exploatare


35

VI.

Rata de capitalizare

11,00%



Valoarea prin rentabilitate =

320

Ron/mp

VII.

Valoare estimata

320

Ron/mp


Aplicatia 4 -Sa se previzioneze profitul net si situatia activelor unei societatii comerciale pe baza datelor :

Ani

N-1

N

Ani

N-1

N

Cheltuieli monetare

3456719,7

4340358,6

CA


3.855.580

4.717.528

Amor

82149,0

111253,2




EBIT

316711

265916,1




Dob

39158,2

106085,5




IP

44405,4

27600,7




PN

233.147

132.230






 

Ani

N-1

N

Ani

N-1

N

AI

848810,6

1180223,7

CPR

519.209

651.439

S+C

851561,2

1.036.250

D FIN

148.800

552.880

DB

3078,5

85.671

DTSN(resurse atrase)

1.035.441

1.097.825

Total

1703450

2302144

Total

1.703.450

2.302.144


Previziunea profitului si a cash-flow-ului



Previziunea anticipeaza evolutia probabila a proceselor si fenomenelor pornind de la realizarile perioadei precedente, de la tendintele conturate si luand in considerare modificarile previzibile a avea loc[6]. Realizarea previziunilor presupune intuirea evolutiilor pornind de la realizarile perioadei precedente


Fig. -Metode utilizate in previziune

Premisele pentru aplicarea metodei de previziune si a metodei bazate pe randament sunt :

a)  continuitatea activitatii pe perioada prognozata;

b) capacitatea afacerii de-a genera profit in perioada de prognoza;

c)  nu vor avea loc schimbari ale profilului de activitate sau schimbari radicale in evolutia afacerii.

Principalele tipuri de abordari in cadrul previzionarii sunt:

a)  deterministe;

b) in conditii de risc;

c)  in conditii de incertitudine.

In cazul societatii prezentate tipul de abordare este in conditii de risc

Abordarea in conditii de risc este caracterizata prin urmatoarele elemente :

se cunosc exact variabilele care se vor modifica (veniturile, cheltuielile etc.);

variatia acestora are o anumita probabilitate.

Metoda utilizata in previziune este metoda bazata pe calcule analitice, conform careia elementele ca venituri, cheltuieli, investitii, capital de lucru etc., vor fi previzionate, avandu-se in vedere strategia intreprinderii (continuarea activitatii desfaturate la acelasii nivel, iar ca activitatate suplimentara inchirierea spatiului nou dat in functiune etc.) si anumite tendinte de evolutie a mediului extern.

Previzionarea veniturilor[7] In general veniturile viitoare previzionate au ca baza de pornire nivelurile din perioadele anterioare, iar in continuare se va tine cont de elementele care determina modificarea lor in perioada urmatoare (capacitatea de absorbtie a pietei nu va suferii modificari importante, resursele disponibile la momentul evaluarii umane, tehnice, banesti, vor ramane la nivelul existent, datorita intensificarii concurentei aceasta este strategia de urmat etc.). Elementul central al previziunii veniturilor il constituie cifra de afaceri (se poate previziona conform stadiilor propuse). Trebuie observat ca veniturile generate din activele din afara exploatarii, numite si active redundante, chiar daca aduc venituri (dividendele obtinute din portofoliul de actiuni tranzactionabile, dobanzile din certificate de depozit, nu sunt incluse in cifra de afaceri.

Nr.crt.

Exercitiul

N-1

N

N+1

N+2


(realizat)

(actual )

Previzioat

Previzionat

1

Venituri din vanzarea de marfa

3.397.506

3.572.656

3.822.742

4052106,1

2

Productia vanduta

458074,2

1144872,2

1262013,3

1411734,0

3

Cifra de afacerii

3.855.580

4.717.528

5.084.755

5.156.755


Avand in vedere ca in exercitiile financiare urmatoare activitatea comerciala ramane la nivelul anului N, veniturile din vinzarea de marfuri vor creste doar datorita crestrii pretului. Indicele pretului previzionat de catre BNR in exercitiul N+1 este de 1,07, iar in exercitiul N+2 este de 1,06. Productia vanduta va creste cu veniturile din inchirierea spatiului nou dat in folosinta (1000 mp), chiriile anticipate in anul N+1, sunt de 10 EUR/mp, iar in N+2 de 20 EUR/mp . Veniturile fianciare sunt rezultate doar din dobanzii. Valoarea lor fiind redusa in calculele de previziune vor fi neglijate. Veniturile exceptionale sunt nule.

Previzionarea cheltuielilor se realizeaza in general in raport cu veniturile previzionate (cheltuieli la 1000 lei cifra de afaceri), volumul vinzarilor, al costului resurselor (pretul materiilor prime, energie, salarii). Previzionarea cheltuielilor mai presupune inlaturarea oricaror elemente exceptionale din baza de calcul (adica: amenzi, cheltuieli repetabile, supradimensionarea personalului etc). Cheltuielile aticipate pot fi grupate in functie de dependenta lor fata de cifra de afaceri previzionata in cheltuieli fixe sau variabile.

Nr.crt.

Exercitiul

N-1

N

N+1

N+2


(realizat)

(actual )

2

3

1

Cheltuieli aferente CA

3.456.720

4.340.359

4.647.884

4651583,7

2

Cheltuieli cu amortizarea

82149

111253

122378,5

123491,1

3

Dobanzi

39.158

106.086

10.726

0

4

Total

3.578.027

4.557.697

4.769.863

4.762.837

Respectarea unui raport just intre cheltuieli si venituri reprezinta o preocupare permanenta a managerului societatii comerciale in acest sens cheltuielile aferente cifrei de afaceri vor fi cele prezentate in tabel. Societatea comerciala pe baza investitiilor realizate si a planului de amortizare are urmatoarele cheltuieli cu dobanzile.

Pe baza veniturilor si a cheltuielilor previzionate se poate realiza contul de profit si pierderi previzionat


Veniturii

Cheltuieli

Ani

N-1

N

N+1

N+2

Ani

N-1

N

N+1

N+2

Cheltuieli monetare

3456719,7

4340358,6

4647883,7

4651583,7

CA


3.855.580

4.717.528

5.084.755

5.156.755

Amor

82149,0

111253,2

122378,5

122378,5






EBIT

316711

265916,1

314493

382793






Dob

39158,2

106085,5

10726

0






IP

44405,4

27600,7

48602,66

61246,82






PN

233.147

132.230

255.164

321.546







Previzionarea investitiilor[8] se va realiza in functie de:

a)     strategia adoptata ( mentinerea capacitatii actuale, profiturile suplimentare fiind rezultate din inhirierea noului spatiu disponibil)

b)     sursele de finantare de care dispunem sau pe care dorim sa le imprumutam.

Investitii sunt de inlocuire care presupun inlocuirea capitalului fix scos din functiune. Aceste investitii au ca scop mentinerea capacitatii de productie existente. Sursele de finantare sunt in general amortizarea, profitul net, in special profitul rezultat din vanzarea, dezmembrarea activelor imobilizate;

Investitiile de inlocuire corespund celor mai vechi imobilizari, care ies din functiune si deci trebuie inlocuite (de exemplu, ultima transa de vechime de la 4 la 5 ani). O alta modalitate de previziune a investitiilor de inlocuire este de a le considera egale ca valoare cu amortizarea care s-a inregistrat in anul precedent evaluarii. Se poate avea in vedere ca, in urmatorii ani, ritmul de crestere a investitiilor sa fie egal cu cel al cifrei de afaceri.

Bugetul de investitii si sursele de finantare




Estimarea investitiilor si a surselor de finantare

 N-1

 N

 N+1

 N+2

Surse proprii

344.401

243.483

375.762

210.999

a) amortizare

82.149

111.253

111.253

111.253

b) profit net repartizat

233.147

132.230

264.509

99.746

(dupa distribuirea de dividende)





Investitii totale

668.321

442.666

229.276

-

a) de mentinere

82.149

111.253

111.253

111.253

b) de dezvoltare

586.172

331.413

118.022

- 111.253

Excedent sau deficit dupa autofinatare

323.920

199.183

146.487

210.999

NFR

443.651

122.305

- 362.154

6.000

Excedent sau deficit dupa finantarea exploatarii

119.731

-321.488

508.641

216.999

Sursele de finantare staine

-

444.167



c) majorare de capital

-

-



d) credite pe termen lung si scurt


404.080


-

e) alte surse de finantare


40.087


-

Conform planului de finantare societatea comerciala are un deficit privind resursele de finantare proprii in anul N, motiv pentru care apeleaza la un credit financiar si la un lesing financiar.

Previziunea necesarului de fond de rulment se va realiza pe baza cifrei de afacerii

Necesarul de fond de rulment reprezinta valoarea cativelor circulnate (total active circulante de exploatare mai putin disponibilitati) care urmeaza a fi finantate din fondul de rulment. Necesitatea de finantare a ciclului de exploatare a unei intreprinderi sau necesarul de fond de rulment, este generata de activitatea curenta a firmei si se manifesta ca urmare a unui decalaj firesc intre incasari si plati. De asemenea, apare un decalaj si intre nivelul cumpararilor si plata efectiva a acestora in sensul ca, firmele beneficiaza de un credit acordat de furnizor. Totodata firmele acorda credite comerciale clientilor lor.

In unele lucrari de specialitate nevoia de fond de rulment poarta denumirea de capital de lucru. Capitalul de lucru are aceeasi functie ca si fondul de rulment reprezentand volumul de bani necesar pentru a putea functiona firma in timpul de asteptare a incasarii creantelor sale.

Nevoia de fond de rulment reprezinta un indicator dinamic al echilibrului financiar, marimea sa fiind dependenta de natura sectorului de activitate, de durata ciclului de exploatare, de evolutia cifrei de afaceri.

Previziunea necesarului de fond de rulment (necesarului de finatare a activitatii de exploatare) poate fi realizata, fie pe baza costurilor exploatarii, fie pe baza cifrei de afaceri. Metodele utilizate sunt prezentate in schema de mai jos :


Fig. 3.67- Metode de stabilire a necesarului fondului de rulment

Avand in vedere legatura dintre capitalul de lucru net si necesar fond de rulment, capitalul de lucru net se poate determina si prin alte modele, ca de exemplu:

a) metoda normativa:

CLN= AC- (DTS-CB)

unde: AAC -activele circulante (stocuri +creante + disponibilitati banesti);

DTS -datorii pe termen scurt;

CB -credite bancare.

b) baza metodelor sintetice utilizand urmatoarele procedee:

1.      pe baza vitezelor de rotatie a elementelor componente exprimate prin:

numarul mediu de zile de stocare (pentru materii prime, materiale consumabile, produse finite);

numarul mediu de zile de incasare a creantelor;

ponderea disponibilitatilor banesti in cifra de afaceri;

numarul mediu de zile de plata a facturilor;

ponderea altor datorii curente nepurtatoare de dobanzi in cifra de afaceri

2.      pe baza ponderii normale, in cifra de afaceri a activelor si pasivelor necesare exploatarii;

3.      ca pondere a capitalului de lucru net din exploatare in cifra de afaceri. Aceasta varianta se recomanda afacerilor ajunse la maturitate, pentru care ponderea capitalului de lucru net din exploatare in cifra de afaceri va ramane nemodificata.


Previziunea analitica a stocurilor

Cu cat viteza de rotatie a stocurilor este mai mare cu atat eficienta folosirii lor este mai ridicata, deoarece efectele obtinute in urma folosirii acestora sunt mai mari. Aceasta are loc cand cresterea cifrei de afaceri se face intr-un ritm superior dinamicii stocurilor totale. Principalul efect este eliberarea de resurse financiare, aceste eliberari fiind echivalente cu disponibilizarea de resurse materiale si financiare.

Incetinirea vitezei de rotatie inseamna reducerea eficientei folosirii lor. Principalul efect este imobilizarea de resurse financiare, acestea fiind echivalente cu un necesar suplimentar de resurse materiale si financiare.

Viteza de rotatie a stocurilor se determina pe baza urmatorilor indicatori:

t   durata unei rotatii:

Dz =   (zile/rotatie)

S – stocuri

t   numarul de rotatii:

Nr =    (rotatii/an)




 N-1(realizat)

 N (actual)

 N+1(previzionat)

N+2(previzionat)

CA

3.855.579,70

4.717.527,90

5.084.755

5.156.755

S

344378,5

387763,4

282486,3807

214864,7855

Durata unei rotatii

32,15502457

29,59067269

20

15

Numar de rotatii

11,19576193

12,16599581

18

24


Conform calculelor se constata ca durata in zile a rotatiei stocurilor scade, tendinta care va fi mentinuta si in previziunile urmatoare. Acest lucru va fi posibil printr-o dimensionare corespunzatoare a stocului curent si a celui de siguranta. In anul N+1 se previzioneaza o durata a unei rotatii de 20 de zile, iar in N+2 o durata de 15 zile. Cresterea duratei de rotatie duce la scaderea stocurilor cu efecte pozitive asupra cifrei de afaceri si la necesitatea mai redusa a surselor de finantare atrase.

Previziunea analitica a creantelor

Viteza de rotatie a creantelor exprima durata medie in zile de incasare a contravalorii creantelor. Practic, indica decalajul mediu in zile intre data facturarii si data incasarii contravalorii. Politica desfasurata la nivel de firma este ca incasarea contravalorii creantelor sa se realizeze intr-un termen cat mai scurt. O metoda frecvent utilizata este prevederea in contract a unor clauze speciale conform carora neincasarea la termen sa duca la anumite majorari.

La un anumit nivel al cifrei de afaceri este bine ca valoarea creantelor sa fie cat mai mica si respectiv la un anumit nivel al creantelor, cifra de afaceri sa fie cat mai ridicata.

Viteza de rotatie a creantelor se determina pe baza urmatorilor indicatori:

t    durata unei rotatii:

Dz =   (zile/rotatie)

Cr – valoarea creantelor

t    numarul de rotatii:

Nr =    (rotatii/an)


 N(realizat)

 N (actual)

 N+1(previzionat)

N+2(previzionat)

CA

3.855.255,90

4.717.527,90

5.084.755

5.156.755

Cr

507182,7

848486,3

423729,5711

358107,9759

Durata unei rotatii

47,36022115

64,74896905

30

25

Numar de rotatii

7,601315857

5,559934085

12

14,4

In cazul societatii analizate in cadrul creantelor am cuprins si cheltuielile in avans. Creantele se previzioneaza a fi incasate in perioada urmatoare la 30 zile respectiv la 25 zile. Cresterea vitezei de rotatie a creantelor a dus la scaderea acestora cu efecte pozitive asupra trezoreriei si a necesarului de resurse financiare pe termen scurt.

Previziunea analitica a datoriilor

Viteza de rotatie a datoriilor exprima numarul de refaceri a resurselor imprumutate si atrase pe seama cifrei de afaceri intr-o perioada de gestiune. Practic, arata de cate ori, respectiv in cate zile s-ar putea restitui datoriile pe seama cifrei de afaceri obtinute.

t    durata unei rotatii:

Dz =   (zile plata)


 N-1 (realizat)

 N(actual)

 N+1 (previzionat)

 N+2(previzionat)

CA

3.855.255,90

4.717.527,90

5.084.755

5.156.755

DTSN

1035441,4

1097824,9

1129945,523

1002702,333

Durata unei rotatii

102,5138082

86,22744727

80

70

Numar de rotatii

3,511722042

4,175004728

4,5

5,142857143

Cresterea intr-un ritm mai ridicat a cifrei de afaceri fata de scaderea duratei de rotatie va avea ca efect cresterea datoriilor nefinanciare.

Previziunea NFRN pe baza datelor calculate anterior



Estimarea necesarului de fond de rulment

N-1

N

N+1

N+2



(realizat)

(actual )

2

3

1

Stocuri+ creante

851561,2

1036249,7

706215,9518

572972,7614

2

Datoriile nefinanciare

1.035.441

1097824,9

1129945,523

1002702,333

3

NFR

-183.880

-61575,2

-423729,5711

-429729,5711

4

Cresterea NFR


122.305

-362.154

-6.000


Se poate constata ca in exercitiile previzionate se va degaja un excedent de resurse financiare din exploatare care se va regasi in disponibilitatile banesti sau in finantarea investitiilor .

Bilantul previzionat va fi :

Active

Capital propriu si datorii


Ani

N-1

N

N+1

N+2

Ani

N-1

N

N+1

N+2

AI

848810,6

1180223,7

1298246

1175868

CPR

519.209

651.439

906.603

1.227.214

S+C

851561,2

1.036.250

706.216

572.973

D FIN

148.800

552.880

53.632

0

DB

3078,5

85.671

85.718

482.189

DTSN(resurse atrase)

1.035.441

1.097.825

1.129.946

1.002.702

Total

1703450

2302144

2090180

2229917

Total

1.703.450

2.302.144

2.090.180

2.229.917

Rata de actualizare

Atat teoreticienii, cat si practicienii sunt de acord ca rata de actualizare reprezinta probabil cea mai delicata problema in evaluarea bazata pe randament. In privinta acestei rate, interesele sunt in functie de pozitia pe care o au partile in cadrul afacerii. Vanzatorul doreste sa utilizeze rate de actualizare cat mai mici pentru ca valoarea calculata sa fie cat mai mare, iar cumparatorul (investitorul ) care are interese contradictorii, doreste o rata de actualizare cat mai ridicata.

In multe cazuri de evaluare, rata de actualizare este selectata in mod arbitrar, efortul evaluatorului fiind indreptat spre estimarea fluxurilor de numerar sau a profitului.

Standardul de Practica in Evaluare nr.6-GN6, defineste rata de actualizare ca pe o forma a ratei de rentabilitate folosita pentru a converti o suma de bani, care trebuie platita sau primita in viitor in valoarea ei actualizata. Teoretic, ar trebui sa reflecte costul de oportunitate al capitalului (rata de rentabilitate a capitalului), destinat altor utilizari cu acelasi risc.

Conform acestei definitii, rata de actualizare poate fi perceputa ca fiind[9]:

a)        cost al banilor sau al capitalurilor investite pentru a obtine incasari sau profituri viitoare;

b)        fie ca un cost de oportunitate cu care trebuie penalizate incasarile viitoare in urma investitiei in intreprinderea care le-a produs, pentru ca s-a optat pentru acest tip de investitie si nu pentru altul, care ar fi putut fructifica in alt mod acelasi capital disponibil, la acelasi nivel al riscului.

Deoarece investitia intr-o societate comerciala implica un risc mai ridicat decat economisirea acelei sume la o banca, pe langa renabilitatea minima admisa (rata neutra), se asteapta o rentabilitate suplimentara proportionala cu riscul asumat.


Fig. - Relatia dintre speranta de rentabilitate si riscul implicit al acesteia

Conform expunerii prezentate, se contureaza componentele ratei de actualizare, si anume:

- rentabilitatea minima exprimata in preturi comparate (oferita de investitiile cu risc zero);


Banca

12 luni

Banca Comerciala Carpatica

7.75%

Banca Comerciala Romana

5.5%

Banca Daewoo

3.5%

Banca Miro

6.5%

Banca Romana pentru Dezvoltare

5.5%

Banca Romaneasca

3.75%

Banca Tiriac

6%

Banca Transilvania

6.5%

Nova Bank

13%

Piraeus Bank

8.15%

Raiffeisen Bank

4%

Ro Bank

19%

Romanian International Bank

18%

Romanian Savings Bank (CEC)

6.5%

Romexterra

7%

UniCredit Romania

5.75%

Volksbank

5.25%

West Bank

16.5%


- rata inflatiei, respectiv scaderea puterii de cumparare a banilor (obiectivul principal al Bancii Nationale este continuarea procesului de dezinflatie, in vederea reducerii acestui indicator la 7%, decembrie 2005 fata de decembrie 2004, pentru 2006 ramane aceeasi cel putin pentru moment, de 5 la suta, plus sau minus unu, a declarat, miercuri, pentru Rompres, viceguvernatorul BNR)

- riscul, respectiv incertitudinea realizarii venitului asteptat de investitor.

Primele doua componente impreuna sunt cunoscute in literatura de specialitate sub denumirea „ valoarea in timp a banilor”. In genere, apreciem valoarea in timp a banilor prin rata dobanzii fara risc (rata neutra).



Rata neutra sau rata de rentabilitate fara risc (costul capitalului investit in conditii de risc minim) poate fi selectata dintre urmatoarele rate:

rata dobanzilor la titlurile de stat (bonuri de tezaur, certificate de trezorerie, obligatiuni de stat)[10]

rata medie a dobanzilor practicate de bancile comerciale;

rentabilitatea medie a plasamentelor imobiliare etc.

Aceste rate sunt preluate de pe piata si au incluse componenta inflationista a preturilor.

Riscul reflecta probabilitatea de obtinere a unei anumite rentabilitati din activitatea desfasurata Nu exista o formula universala de calcul a riscului, intrucat exista nenumarati factori ce pot afecta performantele unei anumite investitii: in cazul depozitului bancar exista riscul (mai mic) de faliment al bancii, in timp ce, in cazul investitiei in actiuni, exista riscul (mai mare) ca actiunile sa scada ca urmare a rezultatelor slabe ale societatii „X”. Riscurile sunt cuantificate prin prima de risc.

Riscurile la care sunt supuse actiunile sunt:

1.         riscul sistematic (riscul de piata) care depinde de:

produsul intern brut (PIB);

rata inflatiei;

rata medie a dobanzii;

cursul valutar etc.

2.            riscul nesistematic sau individual, risc specific fiecarui titlu determinat de:

a)   riscul economic;

b)   riscul financiar;

c)    riscul de faliment.

Avand in vedere datele prezentate si risculde interne (riscul de exploatare-intervalul de siguranta, riscul financiar -levierul financiar, riscul de faliment-metoda scorurilor)

Investitia

Explicatii

Rata dobanzi(%)

Inflatia estimata(%)

Rata reala (%)

1

2

3

4

5=3-4

Obligatiuni de stat

Risc minim, garantia statului

18

7

11

Depozite bancare

Risc scazut, controlul autoritatilor monetare

10

7

3

Piata imobiliara

Risc scazut avand in vedere piata imobiliara

50

7

43


Rata de actualizare

Prima de risc

Rata reala

0,43

pentru risc mic;

0,25

0,18

0,68

pentru risc mediu;

0,5


1,18

pentru risc destul de ridicat;

1


1,68

pentru risc ridicat;

1,5


2,18

pentru risc foarte ridicat.

2


Rata de actualizare (rentabilitatea ceruta de investitor) va fi egala cu 0,43.

Rata de actualizare minima ceruta de un invstitor este egala cu costul capitalului investit. Rentabiitatea ceruta de investitor in cazul acestei societatii depinde si de trecutul societatii, fenomen evidentiat de costul capitalului propriu.

Capitalul utilizat de catre intreprindere poate fi, capital propriu si imprumutat, ca atare, se va calcula costul capitalului propriu (c.c.p) si costul capitalului imprumutat (c.c.i).

Investitorii si creditorii, pentru suma investita, asa cum am mai aratat, cer o anumita rentabilitate. Aceasta rentabilitate privita din punctul de vede al intreprinderii, reprezinta un cost .


Fig. 3.46 – Rentabilitatea minima a capitalului investit din partea actionarilor, creditorilor si cost din punct de vedere a intreprinderii.


Modelul general de calcul este:

CMPC= Ccp* .

unde: Cp- costul capitalului propriu;

Cd-costul capitalului imprumutat;

Cp- capital propriu;

Cp+Ci- capital utilizat;

Elemente

Pondere

Rata de rentabilitate financiara si a dobanzii

Capital propriu

78%

45%

Credite

22%

26%

Imprumut obligatar

0%

Total

100%

CCP=40,76376827

Pe baza celor doua modele prezentate se va selecta o rata de actualizare egala cu 40%.


Valoarea terminala


In cazul societatii prezentate dupa perioada de previziune de 2 ani, societatea comerciala estimeaza continuarea activitatii la nivelul avut in anul N+2. In baza celor prezentate am ales ca metoda de stabilire a valorii terminale metoda bazata pe capitalizarea profitului net sau a chas-flowll-ului.

Aceasta metoda este cea mai agreata de evaluatori, fiind adecvata numai in cazul in care intreprinderea va intra in stadiul de stabilitate economica la sfarsitul perioadei de previziune explicita. In acest caz, adecvarea acestei metode consta in calcularea valorii terminale pe baza aceluiasi indicator utilizat in perioada de previziune explicita, adica cash-flow-ul net sau profitul net. Se evita astfel o incoerenta posibila in stabilirea valorii totale a intreprinderii prin doua abordari, respectiv pe baza cash-flow-ului net din perioada de previziune explicita si valoarea terminala estimata prin abordarea patrimoniala sau prin comparatie.

Formula clasica de estimare a valorii terminale prin metoda capitalizarii cash-flow-ului net este :


= lei sau lei


Valoarea intreprinderii prin actualizarea profitului net (valoarea de profitabilitate limitata)

In cazul in care profitul net este previzionat pe o perioada de timp limitata, valoarea intreprinderii se poate determina cu urmatorul model matematico-economic:



unde:PN- profitul net anual previzionat ;

Vr- valoarea reziduala;

ra-rata de actualizare .


Fig. - Valoarea intreprinderii rezultata ca actualizare a profitului net


Considerand perioada de previziune de 2 ani, datorita climatului economic si legislativ instabil, valoarea intreprinderii, estimata pe baza profitului net din contul de profit si pierderi previzionat si a ratei de actualizare cosiderata constanta, va fi:

Nr.crt.

Exercitiul

N-1

N

N+1

N+2


0

0

1

2

1

Venit prev.(VP)

3.855.580

4.717.528

5.084.755

5.156.755

2

Chelt prev.(CP)

3.578.027

4.557.697

4.561.397

4.562.397

3=1-2

Prof. brut prev.(P.B)

277.553

159.831

523.358

594.358

4=3-3*Ip

Prof net prev.(PN)

233.147

132.230

439.621

321.546

4

Rata de actualizare



0,40

0,40

5

Fact de act (1/1+ra)



0,71

0,51

6

Val terminala




803.865

7

Val terminala act.




410134,98

8=4*5

Prof net act.


-

209.094,18

164053,99

9

Val Intr.


783.281,99





Valoarea contabila a pachetului de actiuni va fi egala cu :



Valoarea intreprinderii prin metoda de capitalizare a profitului mediu net (valoarea de profitabilitate continua)

Daca profitul net previzionat este considerat constant si in realizarea lui se intrevede o perioada lunga de timp tinzand spre infinit, modelul de calcul in acest caz va fi urmatorul:


Fig. 3.64- Valoarea intreprinderii rezultata in urma capitalizarii profitului net


Pentru a converti venitul in valoare in cazul metodelor de capitalizare a venitului, un nivel reprezentativ a venitului, realizabil o perioada foarte lunga de timp (n→) este impartit cu o rata de capitalizare (ra) sau este inmultit cu un multiplu al venitului



Exercitiul

N

N+1

N+2

N+3


N+n



1

0

1

2




1

Venit prev.(VP)

3855580

4717528

5084755

5156755


5156755


2

Chelt prev.(CP)

3578027

4557697

3578027

3578027


3578027


3=1-2

Prof. brut prev.(P.B)

277553

159831

277553

277553


277553


4=3-3*Ip

Prof net prev.(PN)

233147

132230

233147

321546


321546


4

Rata de actualizare



0,40

0,40




5

Profi mentenabil

321.546

6

Val Intr.

803.864,57




Valoarea contabila a pachetului de actiuni va fi egala cu :



Aplicatie : Evaluarea unei proprietatii imobiliare compusa din teren si constructie


In cazul cladirii 1-Nr. de inventar 10 101 .Constructie P+1E din caramida


Sc=172,3 mp, Sd=337,62 date preluate din anexa 1 Lista parcelelor.


Preturile de catalog (Costurile de reconstructie-costuri Costuri de inlocuire, IROVAL 2009)  pentru cladirii rezidentiale la nivelul anului 2009 comparate cu preturile practicate de firme de constructii din judetul Mures, sunt:

Nr Crt

Elemente

Simbol

Lei/mp

eur/mp

1

Fundatii continui beton simplu

FCBS

472,03

109,7

2

Zidarie caramida

6ZIDCAR30PS


696,90

162,0

3

Invelitoare tigla

INVTIG


289,36

67,2

4

Finisaj obisnuit interior

FOB


477,78192

111,1

5

Finisaj fatada

FINFTEN


145,93793

33,9391

6

Instalatii electrice


67,80816

15,7693

7

Instalatii incalzire


49,9968

11,6272

8

Chiuv fonta +bat


572,46336

133,131

9

Cada +lav +VC


1197,5275

278,495


Nota:

  • Coeficientul de recapitulatii din devizul analitic se aplica pentru a se lua in calcul cheltuielile constructorului pentru procurarea de unelte, scule, plata salariatilor indirect productivi si profilul constructorului ;
  • Coeficientul cheltuielilor indirecte se aplica pentru a se lua in calcul cheltuielile de proiectare, de organizare de santier, taxe autorizatie de construire si cheltuieli de bransament 8,5%;
  • Calculele s au efectuat pentru distanta de transport 10 km si localitati cu nivelul de salarizare mediu;
  • Inaltimea pe nivel este de 2,75 m;
  • Chiuveta fonta, bateriile, cada lavoarele etc. sunt la preturile minime practicate pe piata;
  • Preturile contin TVA.


Nr. cr.

Tip fundatie (simbol)

Suprafata construita (mp)

Cost / mp tip fundatie

Cost total corectat

A

B

F=CxDxE

1

FCBS 

179,98

109,77

19.756,84

TOTAL INFRASTRUCURA



19.756,84

1


179,98

162,07

29.170,19

TOTAL PARTER



29.170,19

1


157,64

162,07

25.548,87

TOTAL ETAJ 1



25.548,87

TOTAL COST INFRASTRUCTURA SI SUPRASTRUCTURA


74.475,90

TOTAL PRET / MP


220,59



FINISAJ INTERIOR SI EXTERIOR









Nr. cr.

Finisaj parter (simbol)

Suprafata construita (mp)

Cost / mp finisaj parter

Cost total corectat

A


F=CxDxE

1


179,98

145,2

26.133,68

TOTAL FINISAJ PARTER



26.133,68

1


157,64

145,2

22.889,33

TOTAL FINISAJ ETAJ 1



22.889,33

1


179,98

67,2


12.096,00

TOTAL INVELITOARE / TERASA



61.119,00

TOTAL PRET / MP



181,03


INSTALATII FUNCTIONALE INTERIOARE









Nr. cr.

Instalatii electrice (pozitie)

Suprafata construita (mp)

Cost/mp instalatie electrica

Cost total corectat

A

B

F=CxDxE

2

Parter

179,98

15,2

2.735,76

3

Etaj 1

157,64

15,2

2.396,13

TOTAL INSTALATII ELECRICE



5.131,88

2

Parter


822

822,00

3

Etaj 1


822,00

822,00

6

Mansarda



0,00

TOTAL INSTALATII SANITARE



1.644,00

2

Parter

179,98

11,62

2.091,41

3

Etaj 1

157,64

11,62

1.831,78

TOTAL INSTALALATII INCALZIRE


3.923,19

TOTAL INSTALATII FUNCTIONALE


10.699,08

TOTAL PRET EURO / MP



32,42

TOTAL CONSTRUCTII SI INSTALATII FUNCTIONALE


146.293,98

PRET FINAL EURO / MP


433,30

Valoare de reconstructie


146293,98


Nota: preturile sunt la nivelul anului 2009


Valoarea de reconstructie (CIB) a cladirii conform devizului analitic este de 146.293,9 eur.



Denumire subansamb.

Pondere

Grad.uz.

Total Uz.


1

Structura de rezistenta

50,91%

30%

15,2%


2

Anvelopa, inchideri

15,51%

50%

7,7%


3

Finisaje

26,27%

40%

10,5%


4

Instalatii functionale

8,00%

40%

3%



Total

100%


36,73%








5

Gradul de uzura fizica

36,73




6

Neadecvare functionala

0




7

Depreceri cauze externe

10




8

Total grad de uzura

46,73





Coef de uzura C

0,46





Valoarea actuala ramasa (eur/mp)

 231



Val cladire

eur



77.923,9








Structura este apreciata ca avand o stare satisfacatoare, prezentand pe anumite parti igrasie si fisuri. Anvelopa este intr-o stare satisfacatoare. Constructia are o vechime de 47 de ani. Conform Catalogului de Clasificare si Duratele Normale de Functionare durata normala de functionare este cuprins intre 40-60 ani (cod de clasificare1.6.1 ). Ceea ce denota ca constructia mai are o perioada ramasa foarte scurta, ceea ce explica in mare parte gradul de uzura nu numai scriptic ci si faptic.

Ivelitoarea de asemenea are o uzura ridicata in anumite locuri chiar existand gauri. Finisajele prezinta crapaturi. Instalatiile electrice sanitare au o stare satisfacatoare. Asa cum am prezentat piata constructiilor prezinta o scadere puternica, conform unor comparatii efectuate pe piata rezulta o depreciere a pretului fata de 2009 cu 10 %.


In cazul cladirii 1-Nr. de inventar 10 102 .Constructie S+P din caramida


Sc= 175,39 MP

Sdc (MP)=

225,39








Nr. cr.

Tip fundatie (simbol)

Suprafata construita (mp)

Cost / mp tip fundatie

Cost total corectat

A

B

F=CxDxE

1

Subsol 

50,00

275

13.750,00

TOTAL INFRASTRUCURA



13.750,00

1

Parter 

175,39

162,07

28.425,63

TOTAL PARTER



28.425,63

TOTAL COST INFRASTRUCTURA SI SUPRASTRUCTURA


42.175,63

FINISAJ INTERIOR SI EXTERIOR




 1

Finisaj subsol (simbol) 

50

145,2

7.260,00

1

Finisaj parter (simbol) 

175,39

145,2

25.466,63

TOTAL FINISAJ ETAJ 1



25.466,63

1

Invelitoare / terasa (simbol) 

190,00

84

15.960,00

TOTAL FINISAJ INTERIOR, EXTERIOR SI INVELITOARE / TERASA

48.686,63

INSTALATII FUNCTIONALE INTERIOARE








216,39

1

Subsol

50,00

15,2

760,00

2

Parter

175,39

15,2

2.665,93

TOTAL INSTALATII ELECRICE



3.425,93

2

Parter


822

822,00

TOTAL INSTALATII SANITARE



822,00

1

Subsol



0,00

2

Parter

175,39

11,62

2.038,03

TOTAL INSTALALATII INCALZIRE


2.038,03

TOTAL INSTALATII FUNCTIONALE


6.285,96

TOTAL CONSTRUCTII SI INSTALATII FUNCTIONALE


97.148,22

PRET FINAL EURO / MP


431,02



Denumire subansamb.

Pondere

Grad.uz.

Total Uz.


1

Structura de rezistenta

43,41%

30%

13,02%


2

Anvelopa, inchideri

16,43%

50%

8,21%


3

Finisaje

33,69%

40%

13,47%


4

Instalatii functionale

6,47%

40%

3%



Total

100,00


37,30%








5

Gradul de uzura fizica

37,30




6

Neadecvare functionala

0




7

Depreceri cauze externe

10




8

Total grad de uzura

47,30





Coef de uzura C

0,46%





Valoarea actuala ramasa (eur/mp)

 227



Val cladire

eur


51.195,67









Valoarea terenului este apreciata prin metoda comparatiei directe si prin metoda reziduala.


Metoda comparatiei directe pentru aprecierea valorii terenului


Terenurile selectate pentru comparatie sunt:


Terenul A Teren intravilan, situat in Sighisoara, cartier Baragan in apropiere de Sefar si de noul stadion, cu suprafata de 7.610 mp, deschidere la drum 26 m. Utilitati:apa, gaz, curent, canalizare, drum de acces. Pret 26 eur/mp

Corectie absoluta    -2,2 eur/mp

Corectie bruta relativa 18,5%

Pret corectat   23,8 eur/mp


Terenul B: -Teren intravilan, Corunca, Tg Mures, suprafata 1000 eur, cu deschidere de 11 m la Sosea E 60. Utilitatii gaz, curent .Pret15 eur/mp

Corectie absoluta6,87 eur/mp

Corectie bruta relativa 45%

Pret corectat   21,7 eur/mp


Terenul C : Teren intravilan, situat in Sighisoara, zona centrala, deschidere la drum 50 metri, suprafata 3.140 mp Pret 40 eur/mp

Corectie absoluta    -15 eur/mp

Corectie bruta relativa 30%

Pret corectat   35 eur/mp


Avand in vedre nivelul cel mai scazut al corectiei absolute brute de 18,5 % valoarea terenului de evaluat este estimata de evaluator la 24 eur/mp corespunzatoare terenului A.



Metoda reziduala:


Valorea proprietatii obtinuta prin venit

eur

lei

Cladirea 1. Nr inv 10101

91.991,08

386.362,53

Cladirea 2. Nr inv. 10102

62.190,38

261.199,62

Total

154.181,46

647.562,14

Valoare cladire pe baza costului

51195,6

215021,52

Val cadire pe baza costului

77.923,90

327280,38

Valoare constructii

129.119,50

542301,9

Valoarea terenului

25.061,96

105.260,24


Valoarea terenului in acest caz, avand in vedere considerentul ca terenul este liber este:


Vterenului = Stotala*Pret = 1079,74*23,8=25. 644,90 eur.  sau 107.708,59 lei.


Valoarea proprietatii este:



Elemente


Eur

Lei

Constructie P+1E

Nr. inv. 10 101

77.923,90

327.280,4

Constructie S+P

Nr. inv. 10 102

51.195,67

215.021,8

Teren

Nr. inv.10,102/10.102

25.644,90

107.708,6

Total


154.764,47

650.010,77



Aplicatii

Sa se evalueze prin comparatie directa o societate cotata la bursa avand urmatoarele date:

-profitul net pe actiune =0,0319845 lei/actiune;

-numarul de actiuni =526032633 actiuni


Rezolvare:

Coefientul multiplicator selectatat este PER, calculat pentru 40 de companii listate la BVB in data de 30.09.2009 din domeniul industriei prelucratoare.


Valoarea intreprinderii calculata pe baza comparatiei directe:

Societatea

P.E.R

Corectia

datorata

declinului domeniului

P.E.R corectat


PN/ACT


1

2

3=1-2*1

4

„X”

7,67

0,1

6,903

0,0319845


Valoarea

Actiunii

Nr. de actiuni (NA)

Valoarea

Intreprinderii

5=4*3

6

7=6*5

0,22

526032633

116.142.209




[1] Daca se estimeaza ca societatea functioneaza o perioada lunga, iar fluxul net din anul N+3 este reproductibil pe durata de viata, valoarea terminala se determina prin capitalizarea acestuia (VT=).

[2] Viata produsului comercializat este estimata la 2 ani, iar deprecierea estimata este nesemnificativa pentru perioada data.

[3] O politica manageriala bazata pe maximizarea valorii intreprinderii, se vor selecta acele investitii, care asigura o eficienta maxima.

[4] La acelasi rezultat se ajunge si cu modelul

[5] Situatii previzionate la nivel de entitate

[6] Caracota Dumitrache - Previziune economica, Ed. Didactica si Pedagogica, R.A. Bucuresti, pag. 12


[7] Previzionarea veniturilor si cheltuielilor se va realiza avand in vedere bugetul vanzarilor si bugetul productiei

[8] Previzionarea investitiilor este recomandata a fi efectuata pe baza bugetului de investitii

[9] Deaconu Adela – Evaluarea afacerilor, Editura Intelcredo, Deva 2002, pag. 109


[10] http://www.librabank.ro





Politica de confidentialitate





Copyright © 2024 - Toate drepturile rezervate