Academia de Studii Economice

Analiza Financiara si Evaluare

RAPORT DE EVALUARE

A PROPRIETATII IMOBILIARE SITUATE IN MUN. BUCURERSTI

CUPRINS

CAPITOLUL 1 - GENERALITATI

CERTIFICARE

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR

PREZENTAREA EVALUATORULUI

OBIECTUL, SCOPUL SI DATA EVALUARII

BAZELE EVALUARII SI PROCEDURA DE EVALUARE

CLAUZE DE NEPUBLICARE

RESPONSABILITATI FATA DE TERTI

DECLARATIE PRIVIND IPOTEZELE SI CONDITIILE LIMITATIVE

CAPITOLUL 2 - ANALIZA PRELIMINARA A PIETEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIETEI

OFERTA COMPETITIVA

CEREREA SOLVABILA

ECHILIBRUL PIETEI

CAPITOLUL 3 - DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

SITUATIA JURIDICA

DESCRIERE TEREN

CONSTRUCTII

AMPLASAMENT. DESCRIERE ZONA

CAPITOLUL 4 - CEA MAI BUNA UTILIZARE

CAPITOLUL 5 - EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

EVALUARE TEREN

METODE DE EVALUARE

ABORDAREA PRIN COSTURI

ABORDAREA PE BAZA DE VENITURI

RECONCILIEREA VALORILOR

CONCLUZII

CAPITOLUL 1

- GENERALITATI

CERTIFICARE

Subsemnatul certifica in cunostinta de cauza ca:

- Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;

- Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile specificate si se constituie ca analize, concluzii si opinii personale si nepartinitoare din punct de vedere profesional;

- Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior, remunerarea de fapt nu exista, lucrarea fiind cu scop didactic;

- Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea unei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui imprumut;

- In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de Evaluare si cu cerintele 'Codului deontologic al evaluatorului' care este anexa la Statutul ANEVAR;

- Certifica faptul ca a efectuat personal inspectia proprietatii imobiliare care face obiectul acestui raport, pastrand confidentialitatea si apeland la scenarii pentru a slujii scopului didactic;

- In prezent este membru al ANEVAR (fiind absolvent al cursurilor de evaluarea intreprinderilor si evaluarea proprietatilor imobiliare organizate de catre ANEVAR);

- Prin prezenta certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de evaluare.

Evaluator:

SC ROSEVALUATION SRL

Data: 1 octombrie 2009

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPIALE SI AL CONCLUZIILOR

Proprietatea evaluata se afla in Str. Louis Blank, sector 1 , Bucuresti , proprietar fiind Georgescu Marian.

Cladirea a fost inspectata in data de 27.09.2009.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat a fi ocupat si a proprietatii considerate ca fiind construita este: Utlizarea proprietatii in regim mixt - ca sediu administartiv sau punct de lucru pentru prestari servicii- cabinet notarial, birou de avocatura, consultanta, parterul, iar etajele superioare ca rezidente pentru 2 familii.

Marimea amplasamentului este de 102.73 mp.

Imobilul a fost construit in anul 2009.

Valoarea terenului este de 471,460 Euro.

Valoarea obtinuta prin abordarea prin costuri: 922,324 Euro.

Valoarea obtinuta prin abordarea pe baza de venituri: 934,125 Euro.

Valoarea finala estimata: 930,000 Euro.

PREZENTAREA EVALUATORULUI

Evaluatorul are fata de proprietar pozitia de executant.

Evaluatorul este persoana fizica independenta, membru al ANEVAR, cu pregatire universitara economica si care a urmat cursuri post universitare pentru specializare in domeniul evaluarii intreprinderilor si evaluarii proprietatilor imobiliare organizate de ANEVAR.

Evaluator:

SC ROSEVALUATION SRL

1.4 . OBIECTUL, SCOPUL SI DATA EVALUARII

Obiectul prezentei lucrari il reprezinta proprietatea rezidentiala, situata in Municipiul Bucuresti, Str. Louis Blank, sector 1.

Proprietatea este compusa din imobil (parter, etajul 1, etajul 2) si terenul aferent, proprietar fiind Georgescu Marian - persoana fizica.

Detalii aferente constructiei se prezinta astfel:

Scopul prezentei lucrari este stabilirea valorii de vanzare a proprietatii mai sus-descrise.

Drepturile de proprietatate sunt depline (folosinta, dispozitie ,utilizare, uzufruct), conform contractului de vanzare-cumparare intabulat sub nr. 1111/30.09.2009

Destinatarul raportului de evaluare este domnul Georgescu Marian si nu poate fi utilizat de terti decat cu acordul partilor.

Data evaluarii la care vor fi considerate valorile determinate este 1 octombrie 2009.

BAZELE EVALUARII SI PROCEDURA DE EVALUARE

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este 'valoarea de piata' .

Definitia valorii de piata este enuntata in Standardele Internationale de Evaluare, IVS-1: "valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri".

Etapele parcurse pentru determinarea valorii proprietatii, au fost:

- documentarea pe baza unei liste de informatii solicitate de la   beneficiar in perioada 15.09.2009-25.09.2009;

- vizionarea in teren a proprietatii imobiliare in data de 27.09.2009;

- discutii purtate cu proprietarul cu privire la modul de exploatare si comportare in timp a acesteia;

- descrierea proprietatii imobiliare;

- analiza si interpretarea informatiilor culese exclusiv in scopul propus si enuntat in subcapitolul anterior;

- evaluarea proprietatii, determinarea unui interval de valori aplicand abordarea prin costuri, venituri, precum si analiza rezultatelor obtinute;

- alegerea valorii finale;

Procedura de evaluare este in conformitate cu standardele si recomandarile ANEVAR.

CLAUZE DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare sau orice referire la acesta nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al beneficiarului si al evaluatorului, cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa apara.

RESPONSABILITATI FATA DE TERTI

Prezentul raport de evaluare este destinat scopului precizat in subcapitolul 1.4. si este intocmit numai pentru uzul beneficiarului.

Raportul este confidential atat pentru beneficiar cat si pentru evaluator si nu se accepta nici o responsabilitate fata de terti, in nici o circumstanta.

DECLARATIE PRIVIND IPOTEZELE SI CONDITIILE LIMITATIVE

Acest raport de evaluare a fost elaborat de evaluatorul mentionat la subcapitolul 1.3. in calitate de executant, avand la baza informatiile puse la dispozitie de catre beneficiar, urmand a fi folosit pentru stabilirea valorii de piata a proprietatii imobiliare.

Totodata raportul de evaluare a fost realizat pe baza urmatoarelor ipoteze generale si conditii limitative:

Nu se asuma nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil.

Proprietatea este evaluata fara ipoteci sau datorii.7

Evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii, ce au fost evidentiate in raportul de evaluare, de la surse pe care le considera credibile si nu isi asuma nici o responsabilitate in privinta completitudinii si corectitudinii datelor furnizate de client si terte persoane.

In elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii care au influenta asupra valorii, nefiind omise deliberat nici o informatie si dupa cunostinta evaluatorului toate acestea sunt corecte.

Toate studiile ingineresti sunt presupuse corecte. Planurile de amplasare si materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor sa vizualizeze proprietatea.

Evaluatorul nu va putea fi facut raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse (neaparente) ale proprietatii sau structurilor sale care ar face ca proprietatea sa evolueze mai mult sau mai putin. Nu se asuma nicio raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor.

Nu am efectuat o expertiza tehnica a structurii de rezistenta, nici nu am inspectat acele parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in stare tehnica buna corespunzatoare unei exploatari normale. Opinia asupra starii partilor neexpertizate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii.

Evaluatorul a presupus ca informatiile furnizate privind reparatiile efectuate asupra proprietatii sunt complete si corecte.

Evaluatorul a fost solicitat sa presupuna, in scopul acestei evaluari, ca nu exista niciun fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea. Nu am fost informat de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase. Nu am facut nici un fel de investigatie referitoare la utilizarile trecute sau prezente, atat pe proprietate, cat si pe terenul vecin, pentru a stabili daca exista vreo contaminare a proprietatii analizate in aceste utilizari sau amplasamente si deci valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru existenta vreunui contaminant, nici nu se angajeaza pentru o expertiza sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi descoperit. Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe oricare alt teren vecin, aceasta ar putea diminua valoarea raportata.

Pentru scopul acestei evaluari am presupus ca nu sunt pe sol sau in cadrul proprietatii niciun fel de substante toxice, periculoase sau daunatoare. Orice identificare ulterioara nu este imputabila evaluatorului.

Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare in vigoare exceptand situatia cand in raportul de evaluare nu a fost identificata, descrisa si considerata o non-conformitate.

Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite toate autorizatiile, certificatele de ocupare, aprobarile sau alte acte solicitate de institutiile locale, regionale sau nationale, pentru fiecare utilizare pe care se bazeaza estimarea valorii.

Se presupune ca folosirea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul limitelor proprietatii descrise si ca nu exista incalcari sau violari ale altor proprietati.

Previziunile sau estimarile sunt bazate pe conditiile curente de pe piata, pe factorii cererii si ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie considerata stabila in timp. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba functie de conditiile economice ce pot apare ulterior evaluarii.

Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in proprietatea ce face obiectul prezentului raport si nici o legatura cu partile interesate in tranzactia acesteia.

In concluzie:

Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate in prezentul raport de evaluare, tinandu-se seama de conditiile limitative expuse mai sus.

CAPITOLUL 2

ANALIZA PRELIMINARA A PIETEI IMOBILIARE

2.1. DEFINIREA PIETEI

Zona 'Capitale', in care se afla si proprietatea de evaluat, alaturi de alte zone precum: Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Magheru, Cotroceni este considerata a fi una dintre cele mai selecte ale orasului Bucuresti. Cei care isi permit sa cumpere apartamente si vile in zonele mentionate, sau chiar sa le inchirieze, reprezinta un segment de piata redus, compus din oamenii de afaceri romani si persoane expatriate, ce au o putere de cumparare mare si un acces la fonduri relativ facil.

Zona este preponderent alcatuita din imobile cu arhitectura veche, construite in stil-clasic, romanesc si brancovenesc. Este vorba despre case si vile, majoritatea fiind renovate si utilizate ca rezidente sau sedii pentru firme cu numar redus de angajati, ambasade, persoane pentru care recunoasterea si prestigiul inseamna foarte mult. Zona este considerata de mare interes locativ urban, vecinatatile si amplasamentul oferindu-i un caracter exclusivist. Exista o varietate de spatii comerciale, restaurante, clinici medicale particulare, ambasade, sedii de firma, scoli, licee; este o zona cu trafic intens auto si pietonal.

2.2. OFERTA COMPETITIVA

Contextul actual international isi lasa amprenta si asupra pietei imobiliare din Romania, respectiv asupra orasului Bucuresti. Anii 2005/2008 au reprezentat o perioada de avant a pietei imobiliare, fiind demarate multe proiecte rezidentiale, de birouri si comerciale. Posibilitatea obtinerii unor rate de rentabilitate extrem de mari fata de alte posibile afaceri, a facut ca multi investitori sa fie interesati de dezvoltari imobiliare. Puterea de cumparare a societatii a crescut, iar creditarea s-a relaxat. Insa, criza economica mondiala, a surprins multe proiecte imobiliare in constructie, accesul la finantare s-a limitat, iar proiectele au fost abandonate. La momentul actual, oferta abunda in proprietati imobiliare, oferta competitiva fiind una ridicata. Exista totusi oferte care datorita caracterului exclusivist al localizarii, imposibilitatilor de extindere fizica, facilitatilor imediate ( parcuri, centre comerciale etc) s-au dovedit a fi mai putin elastice la conditiile pietei. Per ansamblu, oferta de proprietati imobiliare excede cu mult cererea, insa acest fapt este generat de lipsa de acces la finantare. Pretul de construire a unui metru patrat se situeaza intre 400-900 de Euro, in functie de tipul cladirii, cantitatea si calitatea materialelor folosite, finisaje, fara a se face abateri de la normele si stas-urile ce reglementeaza constructiile.

Din punct de vedere al terenurilor libere, exista foarte putine in limitele actuale urbane, preturile lor fiind situate intre 2500-4500 Euro / mp in zonele ultracentrale - Primaverii si Kiseleff, catre valori mult mai mici, de 250 - 1000 Euro/mp, pe masura ce terenul respectiv se indeparteaza de centru. De asemenea, exista numeroase proprietati vechi, aflate in litigiu si in zone cu multe probleme urbanistice, cu monumente istorice; reamenajarea sau reconstructia spatiilor ocupate de astfel de proprietati este practic imposibila, pana la clarificarea situatiei legale.

Posibilii investitori sunt mai rezervati in achizitionarea de terenuri pentru dezvoltari imobiliare, optiunile sunt mult mai bine cantarite, iar deciziile mai greu de luat. De aceea si perioada de timp pentru gasirea unui cumparator in cazul unui teren liber este relativ mare.

2.3. CEREREA SOLVABILA

Analizand cererea in zona in care se afla imobilul de evaluat, se observa ca interesul major pentru proprietati imobiliare il manifesta intreprinzatorii particulari, oameni cu succes in afaceri, care fie vor sa isi schimbe confortul locuintelor pe care le detin, fie sa faca o investitie pe care o vor fructifica prin inchiriere, eventual prin revanzare, in eventualitatea cresterii preturilor. Cererea insa nu atinge nivelul ofertei, lucru cauzat de scaderea numarului de persoane rezidente - oameni de afaceri straini - ce nu mai doresc achizitionarea de proprietati imobiliare, dar si de accesul dificil la finantare al investitorilor autohtoni.

De asemenea, si cererea pentru spatii de birouri a scazut, lucru explicat prin dizolvarea multor firme aflate in colaps, prin relocarea altora in incercarea de a gasi resurse mai ieftine pentru supravietuire. Chiria pentru spatii de birouri se situeaza intre 9-17 Euro/mp in functie de locatie, suprafata utila, compartimentare, cu preturi ceva mai mari pentru zone foarte exclusiviste.

2.4. ECHILIBRUL PIETEI

Din analiza, se observa ca piata imobiliara a orasului Bucuresti se caracterizeaza prin dezechilibru, oferta fiind mai mare decat cererea, situatie generata de construirea in ultimii 4-5 ani a numeroase imobile, cu destinatii variate si de lipsa celor care sa le ocupe, prin nedispunere de fonduri.

Programul de relansare a pietei imobiliare- 'Prima Casa' - demarat de Guvern a creat conditii avantajoase - dobanzi mai mici, garantie de stat - pentru cei care doresc sa achizitioneze o locuinta, insa are si lipsuri - fonduri insuficiente, limita de garantare la nivelul a 60.000 Euro, proces de aprobare greoi, birocratie etc.

Disponibilitatea pentru fonduri banesti se face cu costuri ridicate datorita ratelor de dobanda mari practicate de catre banci la acordarea de credite catre populatie. Piata imobiliara este afectata si de scaderea veniturilor populatiei, cresterea ratei somajului, de lipsa de incredere a participantilor la piata.

CAPITOLUL 3

DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE

Proprietatea care face obiectul raportului de evaluare este compusa din teren si cladire P+2, dupa cum urmeaza:

Terenul aferent proprietatii imobiliare este in suprafata de 220 mp si are forma regulata de dreptunghi si suprafata plana. Deschiderea la strada - latimea- este de 10 ml, adancimea este de 22 ml. Suprafata construita a cladirii este de 102.73 mp, iar suprafata libera este de 117.27 mp. Nivelul este cel al carosabilului, fara panta.

Proprietatea se afla in in zona rezidentiala cu o suprafata considerabila , cu case tip vila, marginita de arterele de circulatie Piata Victoriei, Bd-ul Iancu de Hundeoara, Calea Dorbanti, Bd-ul Aviatorilor.

Str. Blank este perpendiculara la sud pe Bd-ul Iancu de Huendoara, la est - paralela cu str. Argentina, iar spre nord- vest se intersecteaza cu str. Paris, strada din care se poate face si accesul cu autoturismul. Strada este relativ linistita, se afla in randul doi, la aproximativ 100 m de Piata Victoriei. Circulatia auto si pietonala este redusa.

Vecinatatile proprietatii sunt reprezentate de:

la nord, de teren cu imobil compus din D+P+E, pe o latura de 21.64 ml. Delimitarea este facuta de un gard de 1.85 m inaltime, cu fundatie de beton si dulapi de lemn de rasinoase.

la sud, ( calcan) de un teren cu imobil D+P, pe o latura de 21.95 ml.

la est , de calcanul a 2 imobile din str. Argentina, cu o latura totala de 10 ml.

la vest, strada Louis Blank, cu acces auto si pietonal de 3.9 ml, si fatada de 6.1 ml.

Aceste imobile sunt ocupate de familii de varstnici, cu posibilitati materiale bune. Etajul imobilul de la nord este si sediul unei firme de consultanta.

3.3 CONSTRUCTII

Date generale privind constructia

Imobilul evaluat este o cladire cu destinatie de locuinta, compusa din parter si 2 etaje, cu o intrare principala si acces separat pentru fiecare nivel. Este data in folosinta in septembrie 2009. Cladirea este construita pe fundatii de beton continue, cu soclu din beton armat, zidarie portanta consolidata cu centuri din beton armat, plansee din beton armat, sarpanta din lemn ignifugat, termoizolatie spre pod cu vata minerala, pereti termoizolanti la exterior cu polistiren exnpandat de 5 cm grosime, termoizolatie pe sol cu 7 cm polistiren si tamplarie din lemn stratificat, cu instalatii electrice, sanitare si de incalzire. Amprenta la sol este de 102.73 mp, suprafata desfasurata construita este de 330.51 mp, iar suprafata utila total este de 284 mp. Lungimea fatadei la strada este de 6.1 ml, iar adancimea de 21.6 ml.

Amplasament

Proprietatea se afla in zona centrala a orasului Bucuresti, sectorul 1, in zona rezidentiala marginita de arterele de circulatie Piata Victoriei, Bd-ul Iancu de Hundeoara, Calea Dorbanti, Bd-ul Aviatorilor. Zona este un centru economic si social foarte dezvoltat, cu spatii comerciale, banci, se afla si Palatul Guvernului. Legaturi cu magistrala de metrou : M2 ( statia Piata Victoriei 1 si Piata Victoriei 2.

Acces cai de comunicatie

Retea de transport in comun in apropiere, cu mijloace de transport multiple si legaturi catre toate zonele orasului. Acces facil catre Aeroportul 'Henri Coanda' . Strazile sunt asfaltate si bine intretinute, accesul cu autoturismele fiind facil din :

Piata Victoriei

B-dul Iancu de Hunedoara si Str. Argentina.

Str. Paris

Infrastructura si utilitati ale zonei

Retea urbana de alimenatare cu energie electrica

Retea urbana de alimentare cu apa curenta

Retea urbana de alimentare cu gaze natural

Retea urbana de canalizare si preluare a apelor menajere

Retea urbana de cai de telecomunicatii (internet,telefon,CATV)

Gradul de poluare

Fonica: Intensa

Noxe auto: Intens

Zona este supusa unui trafic intens, fiind un nod rutier important catre toate arterele orasului.

Descriere exterioara

Structura de rezistenta a cladirii este formata din pereti portanti exteriori din zidarie de 30 cm grosime, simplii si consolidati prin camasuire si pereti portanti interiori din zidarie de 25 cm grosime, prevazuti cu stalpisori si centuri de rigidizare din beton armat monolit, planseu peste parter din beton armat monolit, sarpanta de acoperis mansardata din lemn de rasinoase. Sistemul de fundare a constructiei este format din fundatii continue din beton simple si consolidate prin subzidire si camasuire. Inchiderile perimetrale sunt formate din zidarie portanta, noua si consolidata, de 30 cm grosime cu portectie termoizolanta la exterior si pereti luminosi, din prisme de sticla cu goluri. Compartimentarile sunt din zidarie portanta de 25 cm grosime si nestructurale, din zidarie si rigips de 15 cm grosime. Invelitoarea, pe sarpanta din lemn, este realizata din tabla tip Lindab pe astereala din scanduri rasinoase. Scurgerea apelor meteorice se face prin jgheaburi si burlane, la rigola. Tamplaria exterioara este din lemn stratificat de meranti, cu geam termopan sablat.

Descriere interioara

Accesul in cladire si in casa scarii se face pe o usa dispusa central, pe latura sudica, direct din curtea imobilului. Accesul la parter se face din casa scarii, iar la etajele superioare cu ajutorul unui lift, dar si printr-o scara din beton armat monolit, cu rampa curba incastrata pe conturul exterior al casei scarilor, cu trepte si contratrepe finisate cu placari din mozaic. Latimea scarilor permite traficul in ambele sensuri. Accesul in fiecare apartament de pe cele trei niveluri se face din casa scarii prin usi cu tamplarie simpla, fara goluri, din lemn masiv. Finisajele sunt specifice functiunii. In spatiile umede- bucatarii si bai - pardoselile sunt din gresie, iar pe scara de acces si balcoane sunt din mozaic si dale mozaicate. In camerele de zi si dormitoare pardosela este din parchet stratificat din stejar dispus in linii paralele, raschetat si lacuit. Plinta perimetrala este tot din lemn de stejar. Zugravelile peretilor sunt simple si realizate din vopsele lavabile. Tamplaria interioara este realizata din lemn masiv. Usilor interioare sunt realizate intr-un singur canat, pe toc cu captuseli ce depasesc latimea zidului.

Echipamente si instalatii

(a)  Instalatii electrice

Instalatia electrica este realizata din conductori din cupru cu invelis din PVC, introdusi in tuburi de plastic care sunt lipite de caramida si peste care s-a aplicat tencuiala. Fiecare nivel are un tablou electric propriu, cu sigurante automate, care este racordat la impamantare. De asemenea, in tuburile instalatiei sunt incluse si cabluri pentru internet si telefonie fixa, cu iesire la prize.

(b)  Instalatii sanitare

Racordul instalatiei la reteaua de distributie a orasului se face prin tevi polipropilenice, traseul interior este tot din astfel de tevi, iar evacuarea apelor menajere se face prin burlane propilenice pana in caminul din curte, iar apoi prin burlane de beton catre canalizarea orasului. Instalatiile sanitare -accesorii din bai ( cabine de dus, cazi, chiuvete, oglinzi, vase WC, baterii) si din bucatarii(chiuvete, baterii) sunt noi, de culoare alba ( inox ), uniforma, nu prezinta fisuri sau alte deprecieri. Legaturile la instalatiile sanitare sunt facute prin racorduri flexibile.

(c)   Instalatii de incalzire si de producere a apei calde

Fiecare apartament dispune de o centrala termica proprie alimentata individual cu gaze naturale de la reteaua urbana. Incalzirea este asigurata prin calorifere de aluminiu, dispuse conform necesitatilor fiecarei incaperi, legaturile fiind facute cu tevi si conducte de cupru, vopsite in culoarea alba. Centralele termice sunt amplasate in fiecare bucatarie.

CAPITOLUL 4

CEA MAI BUNA UTILIZARE

Din analiza celei mai bune utilizari - utilizare rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamenatata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare- se retin urmatoarele variante pentru proprietatea imobiliara analizata:

Varianta 1: Utilizarea proprietatii imobiliare ca rezidenta pentru trei familii- cate una pentru fiecare etaj.

Varianta 2: Utilizarea proprietatii imobiliare ca sediu administrativ pentru o societate comerciala de dimensiuni medii.

Varianta 3: Utilizarea proprietatii imobiliare in regim mixt.

Detalii Varianta 1:

Utilizarea proprietatii imobiliare ca rezidenta pentru trei familii - cate o famile pentru fiecare dintre cele 3 apartamente, obtinandu-se un venit mediu de 1.900 euro/luna/apartament. Cheltuielile de intretinere si reparatii - platite de proprietar - ar putea fi estimate- in conditii normale de expolatare - la 1300 Euro/an.

Detalii Varianta 2

Utilizarea proprietatii imobiliare ca sediu administrativ pentru o societate comerciala de dimensiuni medii - maxim 50 de angajati, in schimbul unei chirii de 20 Euro/mp/luna. Cheltuielile proprietarului ar ramane la acelasi nivel de 1300   Euro/an.

Detalii Varianta 3

Utlizarea proprietatii in regim mixt - ca sediu administartiv sau punct de lucru pentru prestari servicii- cabinet notarial, birou de avocatura, consultant, partea inferioara a cladirii - parterul, iar etajele superioare ca rezidenta pentru 2 familii. Compartimentarea spatiilor asigura o utilizare foarte buna in ambele cazuri.

Varianta utilizarii proprietatii ca spatiu comercial este improprie , avand urmatoarele dezavantaje: nu exista posibilitatea amenajarii unor spatii de parcare, de depozitare si de aprovizionare cu marfuri, accesul auto de mare tonaj fiind interzis in zona. De asemenea, zona este circulata de un numar redus de potentiali clienti, nu ar exista un vad comercial; compartimentarea constructiei nu se preteaza pentru spatiu comercial, iar cheltuielile cu reamenajarea ar fi extrem de mari si nu se justifica.

Variantele prezentate anterior trebuie sa indeplineasca cumulativ criteriile - admisibila legal, fizic posibila, fezabila financiar, maxim productiva. Variantele 3 si 1 sunt cele care minimizeaza riscul, intrucat prin diversificarea portofoliului de clienti - chiriasi, se poate reduce gradul de neocupare si se poate asigura un venit minim, cel putin la limita pragului de rentabilitate.

In consecinta, varianta optima pentru proprietatea imobiliara prezentata este utilizarea mixta, birouri - pentru parter si rezidente pentru etajele 1 si 2.

CAPITOLUL 5

- EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE

5.1. EVALUARE TEREN

Pentru evaluare s-a folosit metoda comparatiei directe.

Pentru a estima valoarea terenului, s-au ales trei comparabile, si anume:

Comparabila 1 Teren situat in str. Buzesti

Comparabila 2 Teren situat in Calea Dorobanti

Comparabila 3 Teren situat in str. Mexic

Toate aceste terenuri se afla in zona 1 de inters locativ si urban a orasului Bucuresti.

Datele despre aceste terenuri ( pret de vanzare, localizare, caracteristici fizice, utilitati, vecinatati etc) sunt prezentate in tabelul urmator:

Tabel 1: Elemente comparabile

*) Perioada iulie-septembrie a fost una de stagnare pentru piata terenurilor, cu putine tranzactii,iar cele care au avut loc au fost cu marje de negociere de 5-20 % si cu preturi ofertate in crestere cu 5 % de la o luna la alta.

Corectia pentru localizare este de +/-10 % .

Corectia pentru caracteristici fizice este de +/-5 %.

Corectia pentru vecinatati este de +/- 5 %.

Valoare propusa = 2143 E/mp

Valoarea totala a terenului = 220 mp * 2143 E/mp = 471.460 Euro

METODE DE EVALUARE

In abordarea prin costuri, este determinat costul de reconstructie al cladirii si amenajarilor terenului la data evaluarii impreuna cu o estimare valorica a pierderilor ce au avut loc datorita uzurii fizice si proiectului sau influentelor vecinatatilor. La costul estimat dupa scaderea deprecierii cladirii se adauga profitul investitorului imobiliar si valoarea estimata a terenului. Totalul reprezinta valoarea indicata de abordarea prin costuri.

In abordarea prin comparatie directa, proprietatea analizata este comparata cu proprietati similare care s-au vandut recent sau pentru care se cunosc preturi de cotatie sau oferte de pret. Sunt folosite date despre proprietati comparabile iar comparatiile sunt realizate pentru a demonstra pretul probabil cu care s-ar vinde proprietatea respectiva daca ar fi oferita pe piata.

In abordarea pe baza de venit, este calculat venitul curent al proprietatii obtinut din chirie, cu deduceri pentru pierderile din neocupare si din neplata chiriei. Apoi este estimat venitul net din exploatarea proprietatii. In calculele pentru determinarea valorii se foloseste o metoda de capitalizare adecvata si rate de capitalizare corespunzatoare.

ABORDAREA PRIN COSTURI

Etapele urmate in abordarea prin costuri sunt:

Estimarea valorii terenului in ipoteza ca este liber si disponibil pentru dezvoltarea celei mai bune utilizari a sa.

Estimarea costului de reconstructie a structurilor primare la data efectiva a evaluarii (costuri directe si indirecte).

Estimarea altor costuri (indirecte) aparute dupa construire.

Estimarea profitului antreprenorului.

Estimarea deprecierii cumulate a structurii: fizica, functionala si externa.

Estimarea costurilor de reconstructie a amenajarilor.

Insumarea costurilor de reconstructie nete ale structurilor principale, a amenajarilor si a valorii amplasamentului.

1. Estimarea valorii terenului in ipoteza ca este liber si disponibil pentru dezvoltarea celei mai bune utilizari a sa, a fost facuta in subcapitolul 5.1.

2. Estimarea costului de reconstructie a structurilor primare la data efectiva a evaluarii (costuri directe si indirecte).

"Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data efectiva a evaluarii, o copie sau o replica exacta a cladirii evaluate, utilizand aceleasi materiale, normative de constructie, proiecte, planuri si calitate a manoperei si ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate."

Pentru determinarea costului de reconstructie a fost aleasa metoda devizelor, deoarece este cea mai cuprinzatoare si mai precisa metoda de estimare a costului:

Tabel 2: Deviz

Cheltuielile indirecte cuprind salariile maistrilor; manopera indirecta; CAS-ul, CASS-ul, ajutorul de somaj, precum si alte fonduri aferente maistrilor; aparate de masura si control, echipamente de protectie, cheltuieli cu personalul de supraveghere pe timpul desfasurarii lucrarilor etc.

3. Estimarea altor cheltuieli indirecte.

In categoria acestora au intrat urmatoarele costuri: onorariul platit pentru planurile arhitectului, pentru verificarea proiectelor, pentru studii de stabilire a inaltimii cladirii, pentru studii de mediu, costul derularii investitiei in teren si platile contractuale pe durata de realizare a constructiei. Toate acestea au o pondere in total deviz ce variaza intre 8% si 12%.

4. Estimarea profitului investitorului.

Asa cum profitul investitorului este o marime derivata din piata, ce reflecta suma pe care se asteapta sa o primeasca pentru contributia sa, si tinand cont de faptul ca s-au considerat valori mai mici decat cele corespunzatoare din normele de deviz specifice ramurii de constructii, si ca lucrarile s-au executat in regie proprie, acest lucru a determinat aplicarea unei cote de 20% din total deviz si alte cheltuieli indirecte.

Sinteza celor doua etape (3) si (4) este prezentata in tabelul de mai jos:

Tabelul 3

5. Estimarea deprecierii cumulate a cladirii: fizica, functionala si externa.

Deoarece receptia cladirii s-a realizat la inceputul lunii septembrie 2009, consideram ca nu se impune estimarea eventualelor deprecieri.

6. Estimarea costurilor de reconstructie a amenajarilor.

Ca amenajari proprietatea prezinta alei si suprafete betonate (aferent spatiului de parcare a masinii), precum si imprejmuiri cu gard din beton si lemn.

Tabelul 4

7. Determinarea valorii intregii proprietati

Tabelul 5

ABORDAREA PE BAZA DE VENITURI

Castigul luat in considerare este in mod curent castigul prognozat pentru anul urmator.

Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata pe piata si rezulta dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile.

Calculul comparativ care a condus la stabilirea valorii ratei de capitalizare este prezentat in tabelul urmator:

Tabelul 6:

Studiind datele obtinute, se poate observa ca ratele de capitalizare obtinute sunt situate intre 6,5%-8,5%, ceea ce inseamna o rata de rentabilitate scazuta, avand in vedere ca rata medie a dobanzii pasive practicate de bancile comerciale este in jurul valorii de 9%.

Conform celei mai bune utilizari, descrisa in capitolul 4, veniturile generate de proprietatea de evaluat pot fi structurate conform datelor prezentate in tabelul de mai jos:

Tabelul 7:

Estimarea valorii de piata pentru proprietatea imobiliara supusa evaluarii, prin metoda capitalizarii veniturilor este:

5.3. RECONCILIEREA VALORILOR

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari, pentru a putea avea siguranta ca datele disponibile, tehnicile analitice, rationamentul si logica au condus la judecati corecte.

Datele utilizate sunt pertinente si suficiente, fiind obtinute din surse de incredere.

In analiza si reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele:

valoarea este o predictie;

valoarea este subiectiva;

valoarea este o comparare;

orientarea spre piata.

Rezultatele evaluarii prin aplicarea diferitelor metode de evaluare pot fi prezentate astfel:

Valoarea obtinuta prin abordarea prin costuri:

922.324 Euro

Valoarea obtinuta prin abordarea pe baza de venituri:

934.125 Euro

Ca rezultat al cercetarii si analizei pe care le-am realizat, in opinia noastra, valoarea de piata a proprietatii, la data de 01.10.2009, este de:

930.000 Euro

5.4. CONCLUZII

Cea mai buna utilizare a proprietatii in varianta optima este de utilizare a proprietatii in regim mixt - ca sediu administartiv sau punct de lucru pentru prestari servicii- parterul, iar etajele superioare ca rezidente pentru 2 familii.

Valoarea finala de 930.000 Euro este sustinuta de cele doua abordari - prin cost si venit-, abordarea prin comparatie nefiind utilizata din cauza informatiilor si ofertelor distorsionate ca si date de comparatie cu subiectul evaluarii.