Analiza si previziunea evolutiei serviciilor imobiliare

Introducere

Piata imobiliara este, fara indoiala, una dintre cele mai dinamice piete, cunoscand permanent fluctuatii, dar cu toate acestea, isi mentine trendul crescator. Interesul ridicat fata de aceasta piata este confirmat de o noua legislatie in domeniu, de competitia bancilor in ceea ce priveste creditelele ipotecare, de investitiile imobiliare ale intreprinzatorilor straini, de numarul crescut de cereri.
Piata imobiliara din Romania a fost una atipica. Spre deosebire de vecinele ei, Cehia, Ungaria ori Polonia, tari spre care s-au indreptat cu predilectie banii marilor fonduri de investitii imobiliare, tara noastra a fost ocolita intr-o anumita masura de aceste finantari. Adevarul este ca Romania nu a avut parte de aceasta invazie de bani. Potopul de bani pe care il asteptam la un moment dat nu s-a produs

In orasele mari, piata imobiliara este extrem de bine reprezentata, desi este una tanara, inceputurile sale datand din 1994 -1995. Avantul deosebit pe care l-au luat afacerile imobiliare are motive bine intemeiate si anume birocratia si formalitatile care trebuie indeplinite pentru orice tranzactie imobiliara. Se solicita: cadastru, intabulare si extract de carte funciara, pentru fiecare dintre acestea fiind necesare o serie intreaga de cereri, declaratii, timbre, chitante de plata a unor taxe etc, fara a mai pune la socoteala cozile interminabile. Toate aceste formalitati consuma foarte mult timp, mai ales pentru cineva care nu este obisnuit cu tot acest lucru. Astfel a aparut necesitatea populatiei de a apela, pentru obtinerea uneia, mai multora sau tuturor acestor acte, la intermediari.

Pentru a analiza dinamica serviciilor, s-au ales doi indicatori: unul fizic, reprezentat prin populatia ocupata in servicii de tranzactii imobiliare, inchirieri si activitati de servicii prestate in principal intreprinderilor si unul valoric PIB in servicii de tranzactii imobiliare, inchirieri si activitati de servicii prestate in principal intreprinderilor.

1. Analiza evoluției serviciilor imobiliare ȋn perioada 2001- 200

1.1. Evoluția PIB realizat ȋn domeniul imobiliar:

*100

unde : - PIB in pret comparabil

- PIB in pret curent

- indicele pretului

Tendinte in evolutia PIB-ului

1. Indicatori absoluti:

Sporul cu baza fixa: ∆_t/1­= y_t- y₁

Sporul cu baza in lant: ∆_t/t-1­= y_t- y_t-1   

∆_6/5

2. Indicatori relativi:

Indicele de dinamica cu baza fixa:

I _2/1=

            I _3/1=

I _4/1=

I _5/1=

I _6/1= 29347 : 9228.9 * 100 = 317.9

Indicele de dinamica cu baza in lant:

I _2/1= 12615.5 : 9228.9 * 100 =

I _3/2= 18300.9 : 12615.5 * 100 =

I _4/3= 21249.1 : 18300.9 * 100 =

I _5/4= 28026.4 : 21249.1 * 100 =

I _6/5= 29347 : 28026.4 * 100 = 104.7

Ritmul de evolutie cu baza fixa

R _2/1=

R _3/1=

R _4/1=

R_5/1=

R_6/1= 317.9

Ritmul de evolutie cu baza in lant:

R_2/1= 136.6 - 100 = 36.6

            R _3/1= 145 - 100 = 45

R _4/1= 116.1 - 100 = 16.1

R _5/1= 131.8 - 100 = 31.8

R _6/1= 104.7 - 100 = 4.7

3. Indicatori medii:

Media seriei:

y_t ) : n, unde n=numarul de ani

Sporul mediu ():

= = 4023.6 mil lei

Indicele mediu de evolutie:

125%

Ritmul mediu de evolutie ():

P.I.B.-ul din imobiliare au avut in perioada 2001-2006 o evolutie ascendenta, astfel ca in anul 2006 valoarea P.I.B.-ului realizat in domeniul agentiilor imobiliare a fost cu 217.9% mai mare decat in 2001.

Pentru perioada 2001-2006 s-a inregistrat o valoare medie a PIB din serviciile imobiliare de mil. lei pe an , un spor mediu de 4023.6 mil lei pe an, un indice mediu al dinamicii    supraunitar de 1.25 si un ritm de crestere pozitiv de 25%.

1.2. Evoluția valorii adaugate pentru serviciile imobiliare:

Tendinte in evolutia valorii adaugate

1. Indicatori absoluti:

Sporul cu baza fixa: ∆_t/1­= y_t- y₁

Sporul cu baza in lant: ∆_t/t-1­= y_t- y_t-1   

1194.7

2. Indicatori relativi:

Indicele de dinamica cu baza fixa:

I _2/1=

            I _3/1=

I _4/1=

I _5/1=

I _6/1=

Indicele de dinamica cu baza in lant:

I _2/1= 581.8 :

I _3/2= 775 = 133.2

I _4/3= 901.7

I _5/4=

I _6/5= 1194.7

Ritmul de evolutie cu baza fixa

R _2/1=

R _3/1=

R _4/1=

R_5/1=

R_6/1=

Ritmul de evolutie cu baza in lant:

R_2/1=

            R _3/1=

R _4/1= 116.3

R _5/1= 122.3

R _6/1= 108.2

3. Indicatori medii:

Media seriei:

y_t ) : n, unde n=numarul de ani

4960.3 : 6 = 826.7 mil. lei

Sporul mediu ():

= = 158.1 mil. lei

Indicele mediu de evolutie:

124%

Ritmul mediu de evolutie ():

Valoarea adaugata pentru piata imobiliara a avut in perioada 2001-2006 o evolutie ascendenta, astfel ca in anul 2006 valoarea adaugata realizata in 2006 a fost cu % mai mare decat in 2001.

Pentru perioada 2001-2006 s-a inregistrat o valoare adaugata medie din serviciile imobiliare de mil. lei pe an , un spor mediu de 158.1 mil lei pe an, un indice mediu al dinamicii    supraunitar de 1.24 si un ritm de crestere pozitiv de 24%.

1.3. Evoluția populației ocupate ȋn domeniul imobiliar:

Populatia ocupata de servicii prestate in domeniul imobiliar cuprinde toate persoanele in varsta de 15 ani si peste, care au desfasurat o activitate imobiliara in scopul obtinerii unei remuneratii

Tendinte in evolutia populatiei ocupate

1. Indicatori absoluti:

Sporul cu baza fixa: ∆_t/1­= y_t- y₁

Sporul cu baza in lant: ∆_t/t-1­= y_t- y_t-1   

2. Indicatori relativi:

Indicele de dinamica cu baza fixa:

I _2/1=

            I _3/1= 354.9

I _4/1= 384.4

I _5/1= 386

I _6/1= 440.4

Indicele de dinamica cu baza in lant:

I _2/1= 315.9 : 282 * 100 = 112

I _3/2= = 112.3

I _4/3=

I _5/4=

I _6/5=

Ritmul de evolutie cu baza fixa

R _2/1= 112 - 100 = 12

R _3/1= 125.8 - 100 = 25.8

R _4/1= 136.3 - 100 = 36.3

R_5/1= 136.8 - 100 = 36.8

R_6/1= 156.1 - 100 = 56.1

Ritmul de evolutie cu baza in lant:

R_2/1= 112

            R _3/1= 112.3

R _4/1= 108.3

R _5/1= 100.4

R _6/1= 114

3. Indicatori medii:

Media seriei:

y_t ) : n, unde n=numarul de ani

2162.5 : 6 = 360.4 mii pers.

Sporul mediu ():

= = 31.6 mii pers.

Indicele mediu de evolutie:

109%

Ritmul mediu de evolutie ():

Pe intreaga perioada studiata s-a inregistrat o valoare medie a populatiei ocupate in serviciile imobiliare de 360.4 mii persoane, un spor mediu pozitiv de 31.6 mii persoane, un indice mediu al dinamicii supraunitar de 1.09 si un ritm de crestere pozitiv de 0,09%. Aceasta situatie demonstreaza legatura puternica ce exista intre evolutia acestui sector si evolutia economiei romanesti, ascensiunea ei influentand dezvoltarea serviciilor.

1.4. Evoluția cȃștigurilor salariale ale populației din domeniul imobiliar

Tendinte in evolutia cȃștigurilor salarial medii lunare

1. Indicatori absoluti:

Sporul cu baza fixa: ∆_t/1­= y_t- y₁

429 429

549 429

654 429

814 429

940 429

429

Sporul cu baza in lant: ∆_t/t-1­= y_t- y_t-1   

549 429

654 549

814 654

940 814

1102 940

2. Indicatori relativi:

Indicele de dinamica cu baza fixa:

I _2/1= 549 429

            I _3/1= 654 429

I _4/1= 814 429

I _5/1= 940 429

I _6/1= 429

Indicele de dinamica cu baza in lant:

I _2/1= 549 429

I _3/2= 654 549 = 119.1

I _4/3= 814 654

I _5/4= 940 814

I _6/5= 1102 940

Ritmul de evolutie cu baza fixa

R _2/1=

R _3/1=

R _4/1=

R_5/1=

R_6/1=

Ritmul de evolutie cu baza in lant:

R_2/1=

            R _3/1=

R _4/1= 124.4

R _5/1= 115.4

R _6/1= 117.2

3. Indicatori medii:

Media seriei:

y_t ) : n, unde n=numarul de ani

4488 : 6 = 748 lei

Sporul mediu ():

= = 1346 lei

Indicele mediu de evolutie:

120%

Ritmul mediu de evolutie ():

Castigurile salariale medii lunare in activitatea imobiliara au crescut in decursul celor 6 ani cu 156.8%, inregistrandu-se o medie salariala a celor 6 ani in valoare de 748 lei. Sporul mediu este de 1346 lei, iar ritmul de crestere salarial este pozitiv ( 20% ).

2. Corelatia intre evolutia serviciilor si gradul de dezvoltare economico-sociala

2.1. Coeficientul de corelatie simpla

a) Legatura intre PIB/loc si populatia ocupata in serviciile imobiliare:

Coeficientul de 0.97 ne arata ca exista o legatura stransa intre PIB/loc. si populatia ocupata in serviciile imobiliare.

b) Legatura intre PIB/loc si cȃștigurilor salariale ale populației din domeniul imobiliar:

Coeficientul de 0.99 ne arata ca exista o legatura stransa intre PIB/loc. si castigurile salariale medii lunare in domeniul serviciilor imobiliare.

2.2. Coeficientii de corelatie Spearman si Kendall

a) Legatura intre PIB/loc si populatia ocupata in serviciile imobiliare:

Coeficientul de corelatie Spearman

   

=> legatura dintre PIB/loc si populatia ocupata este o legatura totala si directa

Coeficientul de corelatie Kendall

=> legatura dintre PIB/loc si populatia ocupata este o legatura totala si directa

b) Legatura intre PIB/loc si cȃștigurilor salariale ale populației din domeniul imobiliar:

Coeficientul de corelatie Spearman

   

=> legatura dintre PIB/loc si cȃștigul salarial mediu brut lunar al populatiei ocupate este o legatura totala si directa

Coeficientul de corelatie Kendall

=> legatura dintre PIB/loc si cȃștigul salarial mediu brut lunar al populatiei ocupate este o legatura totala si directa

3. Analiza comparativa a dezvoltarii serviciilor imobiliare in Romania si in alte tari

3.1. PIB realizat in domeniul imobiliar ȋn anul 2005

3.2. Populația ocupata ȋn serviciile imobiliare ȋn anul 2006

4. Previzionarea evolutiei serviciilor imobiliare pentru anul 200

4.1. Previzionarea PIB-ul realizat in serviciile imobiliare

Metoda sporului mediu:

mil lei/an

= 674,3

Coeficientul de variatie este mai mic decat 5%, deci metoda poate fi folosita pentru previzionare evolutiei PIB-ului in serviciile imobiliare pentru anul 2007.

Metoda indicelui mediu de dinamica

= 3171,7

%

Coeficientul de variatie este mai mare decat 5%, deci metoda nu poate fi folosita pentru previzionare evolutiei PIB-ului in serviciile imobiliare pentru anul 2007.

Metoda trendului linear

Coeficientul de variatie este mai mare decat 5%, deci metoda nu poate fi folosita pentru previzionare evolutiei PIB-ului in serviciile imobiliare pentru anul 2007. Datorita faptului ca in cazul metodei sporului mediu coeficientul de variatie este cel mai mic, pentru previzionarea PIB-ului va fi folosita acesta metoda.

mil. lei

Astfel valoarea previzionata pentru PIB-ul obtinut in anul 2007 este de milioane lei.

4.2. Previzionarea populatiei ocupate in serviciile imobiliare

Metoda sporului mediu:

   

= 386,5

Coeficientul de variatie este mai mare decat 5%, deci metoda nu poate fi folosita pentru previzionare evolutiei populatiei ocupate in serviciile imobiliare pentru anul 2007.

Metoda indicelui mediu de dinamica

= 12,8

%

Coeficientul de variatie este mai mic decat 5%, deci metoda poate fi folosita pentru previzionare evolutiei populatiei ocupate in serviciile imobiliare pentru anul 2007.

Metoda trendului linear

Coeficientul de variatie este mai mic decat 5%, deci metoda poate fi folosita pentru previzionare evolutiei populatiei ocupate in serviciile imobiliare pentru anul 2007. Datorita faptului ca in cazul metodei trendului linear coeficientul de variatie este cel mai mic, pentru previzionarea populatiei ocupate va fi folosita acesta metoda.

mii persoane

Valoarea previzionata pentru populatia ocupata in serviciile imobiliare in anul 2007 este de 452.4 mii persoane.

4.3. Previzionarea cȃștigurilor salariale ale populației din domeniul imobiliar

Metoda sporului mediu:

   

= 23,3

Coeficientul de variatie este mai mic decat 5%, deci metoda poate fi folosita pentru previzionare evolutiei cȃștigurilo salariale medii lunare in serviciile imobiliare pentru anul 2007.

Metoda indicelui mediu de dinamica

= 43,8

%

Coeficientul de variatie este mai mare decat 5%, deci metoda nu poate fi folosita pentru previzionare evolutiei cȃștigurilor salariale medii lunare in serviciile imobiliare pentru anul 2007.

Metoda trendului linear

Coeficientul de variatie este mai mic decat 5%, deci metoda poate fi folosita pentru previzionare evolutiei cȃștigurilor salariale medii lunare in serviciile imobiliare pentru anul 2007. Datorita faptului ca in cazul metodei sporului mediu coeficientul de variatie este cel mai mic, pentru previzionarea cȃștigurilor salariale medii lunare va fi folosita acesta metoda.

lei

Valoarea previzionata pentru cȃștigurilor salariale medii lunare in serviciile imobiliare pentru anul 2007 este de 1236.6 lei.

Bibliografie

www.insse.ro

www.wikipedia.org

Cursuri si seminarii economia serviciilor

Cursuri si seminarii micro si macroeconomie

Cursuri si seminarii statistica