CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

Istoric: aparitia sa e legata de aparitia banilor

Reglementare legala: contract numit - Codul civil, art. 1294 - 1404; legislatie speciala: legea nr. 112 1995 si legea nr. 247

Notiune: definitie: art. 1294 Cod civil: vanzarea - o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatatea unui lucru si cealalta de a plati pretul lui.

a.      Vanzatorul nu se obliga in viitor sa transmita proprietatea, ci el chiar transmite proprietatea in momentul incheierii contractului.

b.     Definitia nu e completa: se refera numai la dreptul de proprietate; se pot instraina si alte drepturi: nuda proprietate, uzufructul viager, dreptul de creanta.

Definitie: vanzarea este un contract prin care o persoana - vanzator - transmite altei persoane - cumparator - dreptul de proprietate sau alte drepturi reale ori de creanta in schimbul unei sume de bani - pret.

Caracterele juridice ale contractului de vanzare cumparare:

sinalagmatic, pentru ca ambele parti se obliga

vanzarea e un contract oneros

comutativ - intinderea obligatiei este certa, cunoscuta de la inceput

consensual - simplul consimtamant al partilor; exceptie: contractele solemne - vanzarea terenurilor

translativ de drepturi

Conditii esentiale de validitate ale contractului de vanzare-cumparare:

prevazute in art.948 Cod civil:

o      capacitate

o      consimtamant

o      obiect

o      cauza

legea mai poate pretinde si conditia de forma.

A.    Consimtamantul. Conditii:

urmeaza regulile generale de drept comun: art. 948 Cod civil si 953 si urmatoarele din Codul civil:

o      sa existe; exceptie: exproprierea

o      sa nu fie viciat

o      liber exprimat; ingradit uneori prin lege ori prin conventii (promisiuni de vanzare-cumparare; pact de preferinta, drept de preemtiune)

o      exterirorizat

o      serios

a)     promisiunea unilaterala de vanzare: conventie prin care o persoana - promitent - promite sa vanda in viitor un anumit bun unei alte persoane - beneficiar - daca aceasta din urma isi va manifesta consimtamantul de a-l cumprara.

Natura juridica: promisiunea unilaterala de vanzare este un contract care necesita acorduld e vointa a doua parti: al promitentului si al beneficiarului.

Promisiunea unilaterala de vanzare este diferita de oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral. Promisiunea unilaterala de vanzare este un antecontract universal.

Dreptul de optiune al beneficiarului. Natura juridica: dreptul de optiune e un drept de creanta patrimonial.

Dreptul beneficiarului in cazul in care promitentul isi incalca obligatia asumata: beneficiarul, daca a optat pentru a cumpara bunul, are dreptul fie de a solicita daune interese (art. 1075 Cod civil), fie poate cere obligarea promitentului la incheierea contractului de vanzare-cumparare ori se poate adresa instantei pentru a obtine o hotarare judecatoreasca ce tine loc de contract.

b)     promisiunea unilaterala de cumparare - asumata de promitentul cumparator, rar intalnita in practica, e guvernata de aceleasi reguli ca si promisiunea unilaterala de vanzare.

c)     promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare. Notiune: promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este o conventie (antecontract) prin care ambele parti numite promitent vanzator si promitent cumparator se obliga ca incheie intre ele, in viitor, un contract de vanzare-cumparare ale carui elemente esentiale (lucrul vandut si pretul) sunt deja stabilite prin promisiuni.

Uneori partile contractante nu pot sau nu vor sa incheie contractul de vanzare-cumparare.

Art. 1295 din Codul civil - vinderea e perfecta intre parti. Intelegerea e diferita de vanzare perfecta.

Delimitari ale promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare de alte institutii juridice:

de contractul de vanzare-cumparare: prin continut si efecte: continut: promisiunea da nastere unor obligatii de a face, de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare; contractul de vanzare-cumparare da nastere obligatiei de a da, vanzatorul transmite dreptul de proprietate sau altele cumparatorului; efecte: promisiunea este netranslativa de proprietate; contractul de vanzare-cumparare translativ de proprietate.

conditii de fond pentru incheierea valabila: in cazul promsiunii, nu este necesar ca promitentul sa fie proprietar al bunului pe care promite sa-l vanda; in cazul contractului de vanzare-cumparare, vanzatorul trebuie sa fie proprietar.

Domeniul de aplicare al promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare - se utilizeaza in cazul vanzarii terenurilor sau ori de cate ori partile considera necesar sa incheie intre ele o promisiune.

Incheierea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare - prin consimtamantul partilor contractante - trebuie respectate conditiile conventiei: consimtamant, capacitate, obiect si cauza (sa existe, sa fie reala, licita si morala).

Forma promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare este consensuala - art. 5, alin. (2), Tiltul X din Legea nr. 247/2005.

Continutul promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare. Clauze:

a)     clauze esentiale si indispensabile:

o      obligatia partilor de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare

o      determinarea continutului esential al viitorului contract de vanzare-cumparare (lucruri care urmeaza a se vinde si pretul)

o      obligatia asumata de parti de a face tot ceea ce este necesar pentru a se incheia valabil contractul de vanzare-cumparare.

b)     clauze accesorii: partile le pot stipula sau nu in conventie:

o      clauza penala: stabilesc anticipat cuantumul daunelor interese, compensatorii sau moratorii pe care le va plati partea in culpa vinovatp de neincheierea contractului de vanzare cumparare

o      clauza de arvuna - suma de bani pe care promitentul cumparator o plateste promitentului vanzator cu ocazia incheierii contractului.

Functiile arvunei:

confirmatorie - arvuna confirmatori

de dezicere - partile contractante sau numai una isi rezerva dreptul de a denunta unilateral contractul, cu consecinta ca pierde arvuna data sau restituie arvuna primita indoit ori cum s-a stipulat in contract

clauza penala - ori de cate ori se pierde arvuna - instanta de judecata e tinuta de aceasta arvuna

o      clauza de dezicere simpla - partile se pot razgandi si denunta contractul

o      clauza rezolutorie simpla - art. 1020 Cod civil

c)     clauze anticipatorii - partile le executa deja

o      clauza de predare anticipata a imobilului in folosinta promitentului cumparator

o      clauza concedarii dreptului de a construi pe imobilul dat in folosinta promitentului cumparator

o      plata cu anticipatie a pretului sau o parte a lui

Transimisiunea drepturilor si obligatiilor nascute din promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare - drepturile si obligatiile trec la mostenitori sau prin acte intre vii (cesionate).

Executarea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare - indeplinirea obligatiilor asumate prin conventie. Poate fi:

amiabila

silita

Executarea amiabila (voluntara) - partile contractante isi indeplinesc obligatiile asumate de bunavoie si din proprie initiativa incheie contractul de vanzare-cumparare promis.

Executarea silita (constrangere) - una dintre partile contractante refuza sau neglijeaza sa-si indeplineasca obligatiile asumate. Cealalta parte contractanta, care si-a executat obligatia si e gata sa incheie contractul de vanzare-cumparare, are la dispozitie mijloacele juridice oferite de lege (posibilitatea de a obine executarea silita in natura a promisiunii). Poate invoca art. 1073 Cod civil care prevede ca creditorul are dreptul sa dobandeasca indeplinirea intocmai a obligatiei asumate si in caz contrar are drept la dezdaunare. In ipoteza in care bunul promis a fi vandut se mai afla in patrimoniul promitentului vanzator, atunci poate cere fie incheierea contractului de vanzare-cumparare sub sanctiunea daunelor cominatorii sau a amenzii civile, fie poate cere instantei de judecata sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare (art. 5, alin. (2), Tiltul X din Legea nr. 247 2005). Conditii:

promisiunea sa fie valabila

promisiunea sa fie dovedita in conditiile dreptului comun (art. 1191 Cod civil)

reclamantul sa-si fi indeplinit obligatiile asumate

promitentul vanzator trebuie sa fie proprietarul bunului vandut in momentul pronuntarii hotararii

cumparatorul sa nu fie lovit de vreo incapacitate de a cumpara

Efectele hotrarii judecatoresti: constitutiva de drepturi, operand transferul dreptului de proprietate de la data ramanerii definitive si irevocabile. Efectele sunt identice cu cele ale contractului de vanzare-cumparare. Drepturile si obligatiile care se nasc din promisiunile de vanzare-cumparare sunt patrimoniale si supuse prescriptiei extinctive: 3 ani.

Termenul curge astfel:

daca partile nu au stipulat un termen in promisiune, atunci termenul de 3 ani curge de la data incheierii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare.

daca partile au stipulat un termen suspensiv sau o conditie suspensiva, atunci termenul de prescriptie incepe sa curga de la data expirarii termenului sau de la data impliniri conditiei.

Iposibilitatea obiectiva de executare a promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare: independent de vina partilor nu se poate incheia un contract de vanzare.cumparare.

pieirea, in intregime, a bunului promis a fi vandut

scoaterea bunului din circuitul civil sau exproprierea pentru cauza de utilitate publica

organele adminsitrative competente refuza sa elibereze autorizatia administrativa prealabila

autoritatea tutelara nu elibereaza actul de incuviintare a vanzarii

decesul uneia dintre partilor contractante daca promsiunea s-a incheiat intuitu personae.

Rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare - intervine in cazul in care una din partile contractante nu-si indeplineste din culpa obligatiile asumate. Opereaza in conditiile dreptului comun - art. 1020 Cod civil.

Pactul de preferinta. Notiune: pactul de preferinta este o conventie prin care proprietarul unui bun - promitent - se obliga fata de o alta persoana - beneficiar - ca in cazul in care se va decide sa vanda bunul, sa o prefere drept cumparator la pret si conditii egale. Pactul de preferinta - proprietarul nu se obliga sa vanda.

Delimitari: pactul de preferinta se deosebeste de promisiunea de vanzare-cumparare: in cazul promisiunii de vanzare-cumparare, promitentul vanzator e obligat sa vanda promitentului cumparator la pretul si in conditiile deja stabilite prin promisiune. In cazul pactului de preferinta, promitentul nu e obligat sa vanda, iar daca se decide sa vanda bunul, atunci pretul si celelalte conditii urmeaza sa fie negociate intre promitent, beneficiar si tertii cumparatori.

Pactul de preferinta - conventie valabila, desi se incheie sub conditie potestativa simpla. Dreptul de preferinta al beneficiarului poate fi transmis prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte.

Dreptul de preemtiune. Notiune: dreptul de preemtiune - un drept prioritar la cumpararea unui bun, fiind prevazut expres de lege in favoarea unor persoane fizice ori juridice sau chiar in favoarea statului.

Natura juridica a dreptului de preemtiune: fiind prevazut expres de lege se admite ca dreptul de preemtiune are o natura legala, spre deosebire de pactul de rpeferinta, care are o natura conventionala.

Dreptul de preemtiune. Reglementari de lege:

art. 37 din Legea nr. 33/1994 cu privire la exproprierea pentru cauza de utilitate publica

dreptul de preemtiune al chiriasului - art. 18-21 din OUG nr. 40/1999

dreptul de preemtiune prevazut in art. 17 din Legea nr. 10/2001 pentru institutiile de stat, partide politice la cumpararea bunurilor ocupate de ele

dreptul de preemtiune reglementat de Legea nr. 346/2004 cu privire la stimularea, infiintarea si functionarea IMM-urilor - art. 12, lit.d)-e): IMM-urile au un drept de preferinta la cumpararea activelor disponibile ale regiilor autonome, societatilor nationale si ale societatilor comerciale cu capital majoritar de stat aflate in vecinatatea imediata a activelor pecare le detin in proprietate

dreptul de preemtiune reglementat de Legea nr. 182/2000 cu privire la protejarea patrimoniului cultural-national - art. 36, alin. (1) - bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate in tezaur,pot face obiectul unei vanzari publice numai in conditiile dreptului de preemtiune de catre Statul Roman prin intermediul Ministerului Culturii

dreptul de preemtiune reglementat de Legea nr. 422/ protejarea monumentelor istorice

B.    Capacitatea contractului de vanzare-cumparare - este parte componenta a capacitatii civile de folosinta si de exercitiu.

Ca parte a capacitatii de folosinta, capacitatea de a vinde si de a cumpara apartine tuturor persoanelor, in afara de cazurile prevazute de lege - art. 1306 Cod civil: pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit de lege.

Incapacitatea - exceptie prevazuta expres de lege.

Ca parte a capacitatii de exercitiu, capacitatea de a vinde si a cumpara apartine tuturor persoanelor care au capacitate deplina de exercitiu.

Minorii sub 14 ani si persoanele puse sub interdictie judecatoreasca (nu au capacitate de exercitiu) pot incheia contract de vanzare-cumparare prin reprezentantii lor (parinti, tutori).

Minorul intre 14 si 16 ani poate incheia personal un contract de vanzare-cumparare, cu incuviintarea ocrotitorului legal si a autoritatii tutelare.

Incapacitati:

de a vinde

de a cumpara

de a vinde si de a cumpara.

a)     Incapacitatea de a vinde (inalienabilitatea) - datorita naturii bunului sau destinatiei sale

o      art. 32 din Legea nr. 18/1991 - instrainarea timp de 10 ani

o      art. 9, alin. (8) din Legea nr. 112/1995 - chiriasii nu pot vinde 10 ani

b)     Incapacitatea de a cumpara:

o      tutorii nu pot cumpara bunuri de la minorii aflati sub tutela lor pana cand socotelile tutelei nu au fost rezolvate - nulitate relativa

o      mandatarii nu pot cumpara ei insisi bunurile persoanelor care i-au insarcinat sa vanda acele bunuri. Interdictia il loveste pe mandatarul conventional si legal - nulitate relativa

o      adminsitratorul bunurilor care apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor nu pot cumpara bunuri aflate in adminsitrarea lor

o      functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatii adminsitrativ-teritoriale care se vand prin mijlocul lor - nulitate relativa

o      judecatorii, procurorii, avocatii nu pot cumpara drepturile litigioase care sunt de competenta Curtii de Apel in a carei circumscriptie ei isi exercita profesia - nulitate absoluta

Legea nr. 312/2005 - cetatenii straini si apatrizii pot cumpara terenuri si imobile.

c)     Incapacitatea de a vinde si de a cumpara: art. 1307 Cod civil - vanzarea nu se poate face intre soti - numai pe durata casatoriei - vanzarile libere prin buna invoiala: la licitatii publice, interdictia nu se aplica.

Sanctiune: nulitatea relativa.

C.    Obiectul contractului de vanzare-cumparare: fiind sinalagmatic, obiectul este dublu:

o      obiectul obligatiei vanzatorului - lucrul vandut

o      obiectul obligatiei cumparatorului - pretul

Lucrul vandut: art. 1310 Cod civil: toate lucrurile care sunt an comert pot fi vandute, afara daca vreo lege oprit aceasta.

Conditii:

sa existe in momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare sau sa aiba o exstenta viitoare certa

sa fie determinat sau determinabil

sa fie in circuitul civil

sa apartina vanzatorului