Home - Rasfoiesc.com
Educatie Sanatate Inginerie Business Familie Hobby Legal
La zi cu legile si legislatia. masurarea, evaluarea, cunoasterea, gestiunea si controlul activelor, datoriilor si capitalurilor proprii


Administratie Contabilitate Contracte Criminalistica Drept Legislatie

Contracte


Index » legal » Contracte
» Vanzarea lucrului altuia in conditiile Legii 112/1995


Vanzarea lucrului altuia in conditiile Legii 112/1995




Vanzarea lucrului altuia in conditiile Legii 112/1995

     1. Precizari prealabile

    Una dintre aplicatiile recente ale vanzarii lucrului altuia a fost intalnit in materia retrocedarilor in natura a imobilelor preluate abuziv de catre statul roman intre anii 1945 si 1989. In aceste cazuri doctrina si jurisprudenta au incercat sa ocoleasca solutiile consacrate anterior, dand o noua semnificatie unor notiuni, precum buna-credinta sau proprietate aparenta, in scopul de a servi unor interese subiective, ale unor clase politice sau ale unor magistrati, care la randul lor au cumparat imobile in baza Legii 112/1995,  eludand in acest fel obligatia statului de a ocroti proprietatea privata si legalizand conventia frauduloasa dintre cumparatorul si vanzatorul de rea-credinta, in materia vanzarii lucrului altuia.

    Potrivit art. 1 aIin. 1 din Legea nr. 112/1995, ,,fostii proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dupa 6 martie 1945, cu titlu, si care se aflau in posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiaza de masurile reparatorii prevazute in prezenta lege".



    Prin titlu, in acceptiunea art. 1 alin. 2 din Normele privind aplicarea Legii nr. 112/1995, aprobate prin Hotararea Guvernului nr. 20/1996, se intelege trecerea acelor imobile cu destinatie de locuinta in proprietatea statului, in baza unor prevederi legale in vigoare la data respectiva. Asadar, in conceptia acestei legi, reprezinta titlu actele normative edictate de organele vremii, indiferent de factura lor: legi, decrete, hotarari ale diverselor organe ale puterii de stat, acte in baza carora s-a procedat la trecerea imobilelor in proprietatea statului sau a altor persoane juridice. Cu alte cuvinte, titlul, in acceptiunea acestei legi, inseamna aplicarea la o situatie anume determinata a prevederilor unui act normativ in baza caruia s-a dispus trecerea in proprietatea statului, si nu situatia cand s-a procedat la o simpla preluare ,,in fapt" a imobilelor. Ca atare, doar in aceasta situatie se poate sustine teza trecerii in proprietatea statului a unor imobile ,,fara titlu" in sensul art. 1 alin. 4 din H. G. nr. 20/1996, modificata prin H.G. nr. 11/1997, care reglementeaza situatia imobilelor trecute la stat in conditiile inexistentei unei reglementari legale care sa reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului[1]. Aceasta pentru ca prevederile legale mai sus invocate cuprind sintagma imobile trecute la stat ,,cu titlu", indicand apoi actele normative, ceea ce duce, prin interpretarea per a contrario a acestor dispozitii, la concluzia ca cele care au trecut la stat in conditiile inexistentei unor reglementari legale sunt trecute ,,fara titlu" si nu ,,fara titlu valabil", dupa cum vom analiza in continuare.

    Deci, din punct de vedere al aplicarii Legii nr. 112/1995, trebuie sa distingem doua situatii diferite, respectiv, situatia cand exista un act normativ ca baza de trecere la stat a unui imobil, cand vorbim de existenta unui titlu, si situatia cand trecerea s-a facut in lipsa unui act normativ, situatie in care este vorba de preluarea faptica, fara existenta unui suport legislativ. In primul caz, trecerea imobilului la stat s-a facut ,,cu titlu", iar in celalalt caz trecerea imobilului s-a facut ,,fara titIu".

    Nu trebuie insa confundata, din punct de vedere juridic, sintagma ,,fara titlu", cand avem de a face cu o preluare in fapt, cu sintagma ,,fara titlu valabil", cand trecerea s-a facut in baza unui act normativ, insa aplicarea acestuia s-a facut in mod abuziv.

    Deci, imobilele cu destinatie de locuinta ce au fost preluate de catre stat, fie in conditiile inexistentei unei reglementari legale, care sa reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate in favoarea statului, fie - desi exista aceasta reglementare, ea a fost abuziv aplicata -, sunt considerate de catre Hotararea Guvernului nr. 20/1996, modificata prin H. G. nr 11/1997, ca trecute fara titlu, ori fara titlu valabil[2].

    Asa fiind, se pune problema de a sti care va fi regimul juridic al acestor imobile, trecute la stat fara titlu ori fara titlu valabil[3].

    Intr-o prima reglementare, H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea si completarea normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului, stabilite prin Hotararea Guvernului nr. 20/1996 prevede, in nou introdusul aIin 5 al art. 1 din H.G. nr. 20/1996 ca ,,imobilele care nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995 si pentru care nu exista titlu valabil constituit in favoarea statului, pot face obiectul cererior de restituire sau de acordare a despagubirilor, formulate de persoanele indreptatite pe cale judecatoreasca, potrivit dreptulul comun". Remarcam ca, prin textul de lege invocat, s-a creat, pentru prima data, posibilitatea de a fi atacate in fata instantelor judecatoresti acele acte prin care, cu incalcarea prevederilor legale in materie, au fost trecute in proprietatea statului imobile proprietate privata.

    Am aratat mai sus ca trebuie sa facem distinctia intre preluarea ,,fara titlu", adica doar in fapt a imobilelor, fara existenta unui act de preluare, si situatia in care imobilele au fost trecute in proprietatea statului, prin aplicarea abuziva a acelor legi de trecere in proprietatea statului, deci ,,fara titlu valabil". Distinctia este necesara pentru a stabili actiunea ce este la indemana fostului proprietar, care a fost deposedat de bunul sau.

    In cazul in care a avut loc doar o trecere ,,fara titlu", numai in fapt a imobilulul, prin preluarea fara existenta vreunui act normativ, practic prin evacuarea fortata a proprietarului, acesta are la indemana o actiune in revendicare de drept comun, avand ca fundament juridic art. 480 din Codul Civil, respectiv actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar[4].

    In cazul in care trecerea in proprietatea statului s-a facut cu incalcarea prevederilor actului normativ de preluare, nu se mai poate sustine teza ca fostul proprietar are la indemana o actiune in revendicare de drept comun, intrucat conditia sine qua non pentru formularea unei astfel de actiuni, este ca titularul acesteia sa faca dovada calitatii de proprietar. Or, in situatia in care, chiar si in mod abuziv, imobilul a lost preluat de
stat, titlul fostului proprietar a fost desfiintat, corelativ cu nasterea ope legis a dreptului de proprietate in favoarea statului.

    In aceasta situatie, neindoielnic, fostul proprietar va trebui sa formuleze o actiune prin care mai intai sa desfiinteze titlul statului, invocand inaplicabilitatea actelor normative in ceea ce-l priveste, precum si caracterul abuziv al masurii luate, si numai dupa aceea, redobandind titlul de proprietate asupra imobilului,
sa-si exercite prerogativele conferite de dreptul de proprietate.

      Art. 1 aIin 5 din H.G. nr. 20/1996 modificata prin H.G. nr. 11/1997, foloseste sintagma ,,titlu valabil" ceea ce, in acceptiunea legii, inseamna imobile trecute in proprietatea statului cu respectarea legilor si decretelor in vigoare la data respectiva, adica Decretul nr. 92/1950, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 142/1952, Legea nr. 4/1973 si Decretul nr. 223/1974 etc. Remarcam ca acest text de lege foloseste sintagma ,,titlu vaIabiI" care acopera situatiile in care trecerea imobilului in proprietatea statului s-a facut in baza unui act normativ, insa cu respectarea intocmai a prevederilor acelui act, la momentul aplicarii lui la o situatie concreta. Cu alte cuvinte, daca s-a respectat ad Iitteram, la momentul preluarii imobilului, legea in cauza, statul are asupra acelui imobil un "titlu valabil", fara a implica in cauza ratiuni de ordin politic si istoric.
Per a contrario, sunt imobile trecute in proprietatea statului "fara titlu valabil", doar acelea pentru care, desi exista act normativ de trecere care sa reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptubui de proprietate al statului, acesta a fost aplicat cu incalcarea chiar a prevederilor sale.

    S-a pus problema in cazul contractelor incheiate in baza Legii 112/1995 ce fel de nulitate intervine si parerile in doctrina si jurisprudenta au fost divergente. Dupa unii autori ar interveni nulitatea relativa daca cumparatorul este de buna credinta si nulitatea absoluta in caz contrar. Aceasta este si opinia acceptata, in general, dar, dupa cum vom arata in prezenta lucrare, din punct de vedere teoretic este gresita. O a doua opinie, pe care o impartasim, este aceea ca toate contractele de vanzare-cumparare incheiate in baza Legii 112/1995 sunt nule absolut deoarece buna-credinta nu exista sau nu este suficienta pentru a le valida, fiind nevoie ca cel care cumpara sa fie in eroare comuna si invincibila cu privire la calitatea de proprietar a vanzatorului, care in acest caz nu poate fi constatata. Pe parcursul lucrarii  vom analiza existenta celor doua posibilitati de validare a contractului.

     

      2. Opinia validarii contractelor ca efect al bunei credinte a cumparatorului

 

    In primul rand, buna-credinta reprezinta, conform art 1898 C.C., "credinta posesorului[5] ca cel de la care a dobandit imobilul avea toate insusirile cerute de lege, spre a-i putea transmite proprietatea". Buna-credinta a subdobanditorilor imobilului, adica credinta acestora ca au contractat cu un veritabil proprietar, cu respectarea, la momentul incheierii actului de instrainare, a tuturor prevederilor legale care permiteau instrainarea imobilului, rezulta din aceea ca, prin diligente minime, au putut constata ca statul vanzator are un titlu asupra imobilului.

    Intr-o opinie, s-a sustinut ca buna-credinta a tertului trebuie ,,sa fie perfecta si Iipsita de orice culpa sau chiar indoiala"[6]. Aceasta inseamna ca tertul dobanditor ignora faptul ca transmitatorul bunului nu avea dreptul si capacitatea de a-l instraina. Cea mai mica indoiala exclude ideea de convingere loiala. Argumentul cel mai puternic in sustinerea acestei opinii este faptul ca ilegalitatea preluarii imobilelor de catre stat in perioada comunista era de notorietate, urmand ca indoiala subdobanditorului in momentul vanzarii sa se prezume.

    Intr-o speta, instanta a dedus aceasta ignoranta din imprejurarea ca, la momentul vanzarii, statul roman era proprietar tabular al imobilului, iar in Cartea Funciara nu era notata vreo interdictie de instrainare sau existenta vreunei actiuni in revendicare promovata de adevaratul proprietar[7].

    Pornind de la statuarile doctrinei, potrivit carora ,,actul de notorietate se inscrie ca o proba prin prezumtie, care este suma unei credinte publice in realitatea unui fapt", s-a opinat in sensul ca orice subdobanditor al unui imobil preluat de stat in perioada comunista prin ,,modurile specifice" de dobandire a ,,proprietatii socialiste" trebuia sau putea sa aiba un dubiu, o indoiala, cu privire la legalitatea titlului statului asupra acelui bun, simpla ignoranta nefiind suficienta pentru a-i conferi statutul de dobanditor de buna-credinta.

    Fata de cele mai sus mentionate, care conduc spre inexistenta bunei-credinte in momentul incheierii contractelor de vanzare-cumparare, doctrina a venit cu o solutie in apararea subdobanditorilor, validand reaua lor credinta pe motivul ca nu aveau nicio calitate in baza careia sa analizeze valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului, fiind obligati doar sa depuna diligente pentru a cunoaste daca statul avea un titlu. Instantele de judecata erau cele care constatau valabilitatea titlului in cazul in care fostul proprietar contesta titlul statului.

    Reaua-credinta, antonimul bunei-credinte, consta in atitudinea celui care se prevaleaza de o situatie careia el ii cunoaste sau trebuia sa-i cunoasca viciile[8].

    Referitor la intensitatea erorii din care decurge buna-credinta, s-a subliniat ca ,,dobanditorul trebuie considerat de rea-credinta daca a putut avea cel mai mic dubiu asupra drepturilor autorului sau" si ca ,,acest dubiu care exclude buna-credinta exista daca posesorul are cunostinta ca un tert este sau pretinde sa fi fost proprietarul imobilului pe care il  preia in posesie"[9].

    Spre exemplu, in practica judiciara s-a retinut reaua-credinta a cumparatorilor in urmatoarele situatii:

   - cand acestia au fost notificata de adevaratul proprietar ca imobilul o fost dobandit fara titlu;

 - cand cumparatorii au luat cunostinta, pe orice cale, de faptul ca statul detine imobilul fara titlu sau in baza unui titlu viciat;

 - cand cumparatorii nu au consultat sau au cercetat cu superficialitate Cartea Funciara si documentele cu care aceasta se intregeste (planul cadastral, inscrisurile care intemeiaza inscrierile, registrul de intrare);

- cand cumparptorii au fost incunostiintati verbal, telegrafic sau prin scrisoare recomandata de adevaratuI proprietar despre existenta unui proces de revendicare[10];

- cand imobilul a fost restituit prin hotarare judecatoreasca adevaratului proprietar, chiar daca ulterior hotararea irevocabiIa s-a desfiintat in urma admiterii recursului in anulare;

- cand la momentul dobandirii imobilului a existat notata o actiune in revendicare sau prin care se contesta cuprinsul Cartii Funciare[11];

- cand exista la momentul cumpararii o cerere de suspendare a procedurii de vanzare catre chiriasi, formulata de adevaratul proprietar odata cu actiunea in justitie pentru desfiintarea titlului statului si cererea sa de restituire in natura[12];

- cand actul de instrainare s-a incheiat in pofida existentei unei hotarari judecatoresti prin care s-a dispus sistarea formelor de vanzare prin licitatie publica a imobilulul din litigiu, hotarare care avea caracter executoriu si era opozabila subdobanditoarei[13].

    Dimpotriva, in cazul in care fostii chiriasi au cumparat un imobil, care la data vanzarii era inscris in evidentele de carte funciara pe statul roman, fara a fi notata vreo interdictie de instrainare sau vreo actiune a adevaratului proprietar, cumparatorii au fost considerati de buna-credinta[14].





    Totodata s-a retinut ca exista buna-credinta in cazul subdobanditorului care a cumparat imobilul revendicat, in anul 1996, dupa expirarea termenului de 6 luni prevazut de art. 14 din Legea 112/1995, insa anterior cererilor adresate de adevaratul proprietar comisiei locale pentru aplicarea Legii 112/1 995 si instantei judecatoresti in vederea restituirii in natura a bunului[15].

    In acelasi sens, s-a decis ca exista buna-credinta a chiriasului subdobanditor in cazul in care acesta a cumparat imobilul dupa ce adevaratul proprietar a obtinut o hotarare a comisiei locale pentru aplicarea Legii 112/1995, prin care i s-au acordat despagubiri pentru bunul instrainat, la care a achiesat prin neatacarea ei in justitie[16].

    Pornind de la considerentele mai sus prezentate, consideram discutabila o decizie a Tribunalului Bistrita-Nasaud in ceea ce priveste aprecierea bunei-credinte a cumparatorilor si neretinerea caracterului abuziv al preluarii imobilului obiect al litigiului[17].

    Prin decizia civila nr. 153/2003, tribunalul a admis apelul declarat de paratii S.V. si S.D. impotriva sentintei civile a Judecatoriei Bistrita, a schimbat in tot hotararea atacata, in sensul ca a respins ca neintemeiata actiunea civila formulata de reclamantul B.G., prin mandatar M.A.

    In esenta, reclamantul B.C. a solicitat instantei sa constate ca a fost proprietarul imobilului din Cartea Funciara nr.4365 Bistrita, constand in casa si curte; sa constate ca in mod abuziv aceste imobile au trecut in proprietatea statului, in baza deciziei fostului Consiliu Popular al judeului Bistrita-Nasaud; sa dispuna anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre administratorul fondului locativ de stat si paratii S.V. si S.D.; sa constate dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilulul, cu obligarea paratilor de a-l preda in posesia si folosinta sa si evacuarea acestora.

    Prin sentinta civila nr. 7517 din 19 decembrie 2002, Judecatoria Bistrita a constatat ca imobilul a trecut abuziv in proprietatea statului, a dispus anularea contractului de vanzare-cumparare, a constatat dreptul de proprietate al reclamantului asupra bunului si a respins ca prematur formulata cererea de evacuare a paratilor.

    lnstanta de fond a retinut ca imobilul a trecut fara plata in proprietatea statului, fiind preluat in temeiul Decretului nr. 223/1974, care era contrar Constitutiei in vigoare la acea data, tratatelor internationale la care Romania a aderat, dispozitiilor Codului Civil in materie de proprietate, decizia de preluare nefiind comunicata. Prin urmare, preluarea s-a realizat fara titlu valabil, reclamantul continuand sa fie proprietar al bunului, conform prevederilor art. 2 aIin 2 din Legea nr. 10/2001, motiv pentru care revendicarea este admisibiIa. S-a apreciat ca buna-credinta a cumparatorilor este indoielnica, deoarece se cunostea caracterul oficial al demersurilor reclamantului facute ca urmare a adoptarii Legii nr. 112/1995 (cerere de restituire in natura, plangere impotriva hotararii comisiei locale de aplicare a Legii nr. 112/1995 prin care i s-au acordat despagubiri, promovata anterior actului de instrainare), iar la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare calitatea de proprietar a statului era contestata. Cererea de evacuare a paratilor s-a respins ca prematur formulata in considerarea prevederilor art. 2 aIin. 2 din Legea nr. 10/2001, potrivit carora exercitarea prerogativelor care decurg din dreptul de proprietate al reclamantului se exercita dupa primirea deciziei sau hotararii judecatoresti de restituire.

    Examinand apelul declarat, tribunalul a apreciat ca, in conditiile acordarii unei despagubiri banesti in temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, a inexistenei unei interdictii de instrainare sau a unei notari a actiunii in Cartea Funciara, nu se poate retine reaua-credinta a subdobanditorilor.

    Consideram criticabila hotararea sub aspectul elementelor de apreciere a bunei-credinte retinute de instanta de control judiciar. Este de necontestat ca intotdeauna buna-credinta se prezuma si reclamantul este cel care trebuie sa probeze reaua-credinta. Pentru a fi considerat de rea-credinta este suficient ca dobanditorul sa stie sau, cu minime diligente, sa fi putut sti ca imobilul a fost preluat fara titlu valabil sau ca a fost solicitat de adevaratul proprietar.

    In speta, fostii chiriasi aveau obligatia de a intreprinde demersurile necesare pentru a vedea daca imobilul pe care il ocupa a fost sau nu solicitat de adevaratul proprietar. Diligenta minima care se impunea in acest caz era aceea a demersului la comisia locala de aplicare a Legii nr. 112/1995, pentru a afla daca s-a depus sau nu cerere de restituire in natura a imobilului. Daca s-ar fi depus aceasta diligenta, s-ar fi observat ca la data de 4 iulie 1996 adevaratul proprietar a depus cerere de restituire in natura a imobilului sau. Prin hotararea nr. 164 din 13 august 1997, s-a propus acordarea de despagubiri, aceasta fiind atacata cu plangere la instanta de judecata. Ulterior promovarii plangerii, dar pe parcursul solutionarii acesteia, la 22 octombrie 1997 s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare.

    Realizarea vanzarii anterior definitivarii procedurii administrative incalca dispozitiile art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995. Din coroborarea prevederilor art. 9 aIin 1, conform carora ,,chiriasii titulari de contract ai apartamentelor, care nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului, prevazut Ia art. 14 pentru cumpararea acestor apartamente cu pIata integrala sau in rate a pretului" si art. 14 din Legea nr. 112/1995 potrivit carora ,,persoanele indreptatite Ia restituirea in natura a apartamentelor sau, dupa caz, Ia acordarea de despagubiri vor depune cerere, in acest sens, in termen de 6 luni de la intrarea in vigoare a legii", rezulta ca vanzarea nu se poate realiza anterior definitivarii procedurii administrative (in cauza, anterior ramanerii definitive si irevocabile a hotararii judecatoresti prin care se solutioneaza plangerea impotriva hotararii nr 164/1997 de acordare de despagubiri[18]). Aceasta deoarece textul art 9 alin 1  se refera expres la ,,apartamente care nu se restituie in natura" ceea ce presupune existenta unei hotarari definitive si irevocabile in acest sens. Ratiunea art. 9 aIin 1 este aceea de a largi sfera restituirii in natura in toate situatiile in care nu i s-ar putea opune o dobandire valabila de catre chiriasul-cumparator. O vanzare facuta cu incalcarea Legii nr. 112/1995 poate atrage posibilitatea restituiri in natura, pe temeiul fraudei la lege, in acest caz cumparatorul neputand invoca in favoarea sa dispozitiile art. 45 aIin 1 din Legea nr. 10/2001, republicata.

    Curtea de Apel Bucuresti a retinut intr-o speta ca in cazul in care statul a preluat imobilul in mod abuziv si fara titlu,  acesta nu putea intra in sfera de aplicare a art. 1 din Legea nr. 112/1 995, prin care se mentioneaza in mod expres ca fac obiectul acestei Legi numai imobilele preluate ,,cu titlu".Totodata, potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995, titularii contractelor de inchiriere asupra apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari, pot opta, dupa expirarea termenului prevazut de art. 14 din Lege, pentru cumpararea acestor apartamente.

    Interpretand aceste dispozitii legale, se constata ca, prin lege, se conditioneaza vanzarea acestor apartamente catre chiriasi de clarificarea situatiei juridice a imobilului si de solutia de nerestituire in natura a acestuia catre fostii proprietari.

    Conform art. 1898 alin. 1 C.C. "buna-credinta este credinta posesorului ca cel de la care a dobandit imobilul, avea toate insusirile prevazute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Buna-credinta a cumparatorilor chiriasi trebuie sa fie astfel perfecta, lipsita de orice culpa sau indoiala imputabila acestora. Aceasta impune ca fostii chiriasi sa procedeze cu ditigenta si prudenta - bonus pater familias - in aprecierea aparentei de regularitate a unui act sau a unei situatii juridice.

     In conditiile in care cumparatorii au avut cunostinta ca imobilul a fost preluat de stat in baza Legii nr. 4/1973 si, pana in luna octombrie 1986, au platit chirie proprietarului, erau obligati sa verifice daca acesta nu a solicitat restituirea in natura. Nediligenta cumparatorului rastoarna prezumtia bunei-credinte, instituita prin art. 1899 alin 2 C.C. Notificarea de catre proprietar a chiriasului, cu privire la existenta cererii sale de restituire in natura, nu se impune, dar poate constitui o dovada a relei-credinte a chiriasului la cumparare. Totodata, incheierea contractului de vanzare-cumparare cu neobservarea prevederilor legale de catre vanzator, exclude buna-credinta a acestuia[19].

    Prin actiunea inregistrata la judecatoria sectorului 4 la 14 august 2002, reclamantii F.R. si P.R. au solicitat ca, prin sentinta ce se va pronunta in contradictoriu cu paratii M.V., Mi, Sc A.V.L. B. SA si municipiul Bucuresti, prin Primarul general, sa se dispuna anularea contractului da vanzare-cumparare din 5 noiembrie 1996 incheiat intre Primaria municipiului Bucuresti, prin SC A.V.L. B. SA, si M.L., pentru apartamentul nr 1 situat in Bucuresti.

    In motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca imobilul a apartinut autorilor lor C.E. si C.M., conform actului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 32356 din 11 noiembrie 1926 si apoi a fost preluat fara titlu legal la stat, conform Decretului nr. 92/1950. Actiunea a fost intemeiata in drept pe dispozitiile art. 46 din Legea nr. 10/2001, art. 966-968 si art. 480 si urm. C.C.

    La 13 noiembrie 2003, reclamantii au depus o precizare a actiunii, prin care au aratat ca imobilul in litigiu a fost in mod abuziv nationalizat, intrucat C.M. era functionar, iar sotia acestuia era casnica, ca in anul 1957 statul a restituit catre C.E. acest apartament, insa nu a putut intra in posesia lui, intrucat era ocupat de diversi chiriasi, in anul 1968 fiind atribuit numitului M.A., fostul sot al paratei M.L., care a devenit titulara contractulul de inchiriere in urma divortului, si care, ulterior, l-a cumparat impreuna cu actualul sot M.V. In anul 1986, pentru acest apartament s-a emis si decizia de expropriere nr. 1497 din 18 octombrie 1986 in baza art. 52 din Legea nr. 4/1973.

    Reclamantii P.R.S. si F.R. sunt mostenitorii proprietarilor C.M. si C.E., fiind nepoti de fiu, conform certificatelor de mostenitor. La 18 octombrie 1993, P.S.E. a formulat o cerere la SC A.V.L B. SA privind restituirea in natura a imobilului din sector 4, iar la 23 mai 1996, mostenitorii acesteia P.R. si FR. au formulat cerere de restituire in natura a aceluiasi imobil la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995.

    Mostenitorul P.R.S., a aratat ca nu are niciun fel de pretentii cu privire la imobil, de acesta urmand a se ocupa in exclusivitate reclamanta F.R.

    Prin sentinta civila 1917 din 1 aprilie 2004 Judecatoria sector 4 Bucuresti a respins actiunea reclamantei F.R., ca nefondata, retinandu-se ca imobilul in litigiu, respectiv apartamentul nr. 1, a trecut in proprietatea statului cu titlu valabil, intrucat conform art. 52 alin 1 din Legea nr. 4/1973, exista obligatia proprietarilor de a instraina cea de a doua locuinta in termen de un an de la data dobandirii, aceasta preluare fiind valabila in raport de cadrul constitutional existent, respectiv Constitutia din 1965, aceasta interdictie a detinerii a doua locuinte fiind o limitare admisibila, iar imobilul se incadreaza in aIin 1 lit. g din Legea nr. 10/2001 si se circumscrie prevederilor art. 6 alin 1 din Legea nr. 213/1998.

    Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta F.R., criticand-o pentru iIegalitate si netemeinicie.

    Prin decizia civila nr. din 30 martie 2005 a Curtii de Apel Bucuresti, s-a admis apelul declarat de reclamanta F.R. impotriva deciziei civile nr. 1917 din 1 aprilie 2004 a Judecatoriei sector 4 Bucuresti, s-a schimbat in tot sentinta, in sensul ca s-a admis actiunea reclamantei si s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 352 din 5 noiembrie 1996 incheiat intre SC AV.L. B. SA, M.L. si M.V.

    Pentru a se pronunta astfel, instanta de apel a retinut ca:

    - s-a facut o gresita aplicare a prevederilor Legii nr. 4/1973, intrucat imobilul a fost preluat de stat prin decizia nr. 1497 din 8 octombrie 1996, cu incalcarea dispozitiilor art. 5 din Legea nr. 4/1973, conform caruia ,,cetatenii au dreptul sa aiba in proprietate personala o singura locuinta si o singur casa de odihna
pentru ei si familiile lor"
precum si cu incalcarea dispozitiilor art. 56 din Legea nr 4/1973, care permitea proprietarului sa-si aleaga locuinta pe care o retine in proprietate.

    - nu s-a retinut buna-credinta a chiriasilor cumparatori, intrucat acestia nu au probat ca au facut diligente anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare pentru a afla daca titlul de proprietate al statutui a fost contestat de catre fostii proprietari sau daca s-au formulat cereri de restituire in natura imobilului.

    - paratii-cumparatori au recunoscut chiar in intampinare ca au fost chiriasi ai proprietarului P.V.S. pana in luna octombrie 1996, achitand chirie acestuia, si aveau posibilitatea de a face verificari daca mostenitorii au formulat cerere de restituire conform Legii nr. 112/1995.

    - in mod legal instanta de apel a retinut ca imobilul in litigiu a fost preluat de stat in mod abuziv, fara titlu valabil. Conform art. 6 alin 3 din Legea nr. 213/1998, instanta era competenta sa stabileasca valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului, aspect extrem de important in ceea ce priveste aplicabilitatea dispozitiilor art 1 din Legea nr. 112/1995 precum si a art 46 aIin 2 din Legea nr. 10/2001. In masura in care statul a preluat imobilul in mod abuziv si fara titlu valabil, cu certitudine imobilul nu putea intra in sfera de aplicare a art 1 din Legea nr. 112/1995, care mentioneaza expres ca fac obiectul acestei Legi numai imobile preluate ,,cu titlu".

    Potrivit art 9 din Legea nr. 112/1995, titularii contractetor de inchiriere asupra apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari, pot opta, dupa expirarea termenului prevazut de art. 14 din Legea nr. 112/1995, pentru cumpararea acestor apartamente. Interpretand logic aceste ultime dispozitii, rezulta ca prin lege se conditioneaza vanzarea acestor apartamente catre chiriasi de verificarea situatiei juridice a imobilului si de solutia de nerestituire in natura a acestora, ce au fost revendicate de fostii proprietari.

    Pentru a se verifica insa aceste doua conditii, se impune ca partile contractante ale actului de vanzare-cumparare sa verifice daca exista cerere de retrocedare in natura formulata de persoanele indreptatite la comisiile abilitate conform Legii nr. 112/1995, sau daca acestia au depus orice alte cereri in instanta sau la organele administrative prin care au contestat titlul statului pentru imobilul in litigiu.

    Buna-credinta a cumparatorilor chiriasi trebuie sa fie perfecta, lipsita de orice culpa sau indoiala imputabila acestora. Aceasta impune insa ca fostii chiriasi sa procedeze cu diligenta si prudenta - bonus pater familias - in aprecierea aparentei de regularitate a unui act sau a unei situatii juridice pentru a se putea prevala de valabilitatea actului de vanzare-cumparare. Aceasta este o cerinta rezonabiala si de bun simt si impune ca fostii chiriasi sa iasa din pasivitate si sa depuna minime diligente pentru aflarea situatiei juridice a imobilului, pentru a putea beneficia de efectele bunei-credinte.

    In cauza de fata, paratii au fost de rea-credinta la incheierea actului de vanzare-cumparare, intrucat in mod neechivoc si repetat, autorii reclamantilor, si apoi reclamantii, au facut demersuri repetate si constante atat la SC A.V.L. B. SA, cat si la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, prin care au contestat titlul statului, au solicitat retrocedarea in natura a imobilului si au solicitat si interzicerea vanzarii imobilului.

   Pe de alta parte, imobilul s-a instrainat inainte de a se rezolva cererea inregistrata sub  la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, SC A.V.L. B. S.A. incalcand chiar cerintele mentionate in adresa din 29 iulie 1996 a Primariei sector 4 Bucuresti, prin care se solicita sistarea vanzarii imobilelor pentru care s-au depus cereri de restituire in natura, in lista anexa figurand expres la pozitia 121 cererea de revendicare cu nr. 171/1996.

    Un alt aspect ce conduce la concluzia existentei relei-credinte la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare este acela ca paratii cumparatori au cunoscut ca proprietarul apartamentului in litigiu a fost P.V.S. pana in luna octombrie 1986, cu care au avut contract de inchiriere si i-au achitat chirie.




    In aceste conditii, ei nu pot invoca buna-credinta conform art. 1898 C.C., care ar fi trebuit sa fie perfecta, lipsita de orice culpa sau indoiala, ba dimpotriva, recunosc prin motivele de recurs ca au cunoscut preluarea imobilului conform Legii nr. 4/1973, iar, prin intampinare, faptul ca au fost chiriasii fostului proprietar, aspecte care il obligau sa verifice daca s-au depus cereri de retrocedare in natura a apartamentutui in litigiu.

    In cauza nu s-a facut niciun fel de dovada a unor demersuri sau verificari efectuate de recurenti pentru a se cunoaste exact daca imobilul a fost solicitat a fi restituit in natura. Nu se impunea ca reclamantii sa-i notifice pe parati in mod direct sau sa-i incunostiinteze verbal cu privire la revendicarea imobilului, ci dimpotriva, paratii trebuiau sa depuna minime diligente pentru a afla situatia cererii de retrocedare a imobilului.

    Astfel, in mod legal si temeinic instanta de apel a retinut ca ambele parti au fost de rea-credinta la incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 352 din 5 noiembrie 1996 si a constatat nulitatea absoluta a acestuia.

      3. Teoria aparentei

    Intr-o alta solutie pronuntata in 2006, Curtea de Apel Bucuresti a decis ca buna-credinta a tertului achizitor nu este suficienta pentru a duce la dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului cumparat de la stat, drept care sa poata fi opus adevaratului proprietar recunoscut printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila, in cadrul actiunii in revendicare pe care acesta a promovat-o, fiind necesar sa existe si eroarea comuna si invincibila, care sa fi creat aparenta ca statul este proprietarul imobilului.

    Aceasta eroare comuna si invincibila se traduce prin adagiul "error comunis facit ius" si a reprezentat mijlocul de salvare a relei-credinte a cumparatorilor imobilelor preluate abuziv de catre stat, fara titlu valabil si totodata de validare a majoritatii contractelor incheiate in baza Legii 112/1995, fiind evident ca doar buna-credinta aparenta a acestora stabilita dupa crietriile jurisprudentiale aratate in cuprinsul prezentei lucrari nu puteau legaliza vanzarea lucrului altuia. 

    Adagiul "error communis facit ius" presupune mai mult decat buna-credinta a dobanditorului. Acest adagiu trimite la o eroare comuna si invincibila.

    Reflexul intelectual pe care il creeaza posesia proprietarului aparent in constiinta dobanditorului este dublat de reflexul intelectual al situatiei juridice a proprietarului aparent in constiinta unei intregi comunitati, iar nu doar a unei persoane determinate[20]. Altfel spus, eroarea trebuie sa fie comuna. Desigur, aceasta cerinta a erorii comune nu presupune ca, in mod efectiv, fiecare membru al comunitatii sa se afle in eroare cu privire la calitatea juridica a proprietarului aparent, ci doar ca orice alta persoana aflata in locul dobanditorului sa fi putut sa fie victima aceleiasi erori. Daca, in ce-l priveste pe dobanditor, eroarea este efectiva, pentru ceilalti membri ai comunitatii, eroarea este fie efectiva, fie cel putin potentiala. Este important ca, macar pentru unii dintre membrii comunitatii, eroarea sa fie efectiva, pentru ca altfel ar fi greu de retinut ca sunt intrunite elementele pentru aplicarea adagiului "error cormunis facit ius".

    Eroarea trebuie sa fie insa nu numai comuna, ci si invincibila sau irezistibila. Nu numai dobanditorul, ci si orice alta persoana din comunitate care s-ar fi aflat in situatia lui trebuie sa nu fi avut posibilitatea de a inlatura eroarea. Este motivul pentru care s-a vorbit de o buna-credinta colectiva. Aceasta sintagma trebuie sa fie insa folosita cu circumspectie, pentru ca eroarea dobanditorului este efectiva, in timp ce eroarea colectiva imbina caracterul colectiv cu caracterul potential. 

    In lumina acestei exigente, chiar si buna-credinta a dobanditorului are o dimensiune speciala. Tinand seama de conceptia obiectiva si de caracterul exceptional al proprietatii aparente, trebuie sa fie avute in vedere nu numai mijloacele unui bonus pater familias, prin care dobanditorul sau oricine s-ar fi aflat in locul lui ar fi putut sa afle adevarul, ci si mijloacele celui mai exigent membru al comunitatii prin care adevarul ar fi putut fi aflat. Iata de ce, fara sa ii piarda cu totul importanta, conditia bunei-credinte a dobanditorului este pusa in umbra de conditia erorii comune si invincibile. Oricat de exigent ar fi criteriul dupa care s-ar aprecia buna-credinta, dobanditorul ar putea sa faca dovada ca un caz de forta majora l-a impiedicat sa utilizeze anumite mijloace pentru a afla adevarul. Dar, chiar si intr-o asemenea situatie, cat timp  o alta persoana din comunitate ar fi putut totusi afla adevarul, desi este indeplinita conditia bunei-credinte a dobanditorului, nu este indeplinita conditia erorii comune si invincibile. Altfel spus, caracterul invincibil se apreciaza nu numai
in raport cu dobanditorul, ci si in raport cu oricare membru al comunitatii
.

    Se poate intelege astfel mai bine de ce conditia erorii comune si invincibile nu se confunda cu conditia bunei-credinte a dobanditorului. Este posibil sa fie indeplinita cerinta erorii comune si invincibile, dar dobanditorul sa fie de rea-credinta, dupa cum se poate ca dobanditorul sa fie de buna-credinta, dar sa nu fie indeplinita prima cerinta.

    Dar, spre deosebire de buna-credinta, care se prezuma legal, eroarea comuna si invincibila trebuie sa fie dovedita chiar de catre dobanditorul care invoca beneficiul proprietatii aparente. Nu este suficienta doar dovada comunitatii erorii, este necesara si dovada caracterului invincibil al acesteia.

    Cum se poate face insa aceasta dovada? Intrucat este vorba despre un reflex intelectual al unei stari de fapt in constiinta comunitatii, deci de o stare subiectiva, proba directa a erorii comune si invincibile este imposibila. Ca urmare, dobanditorul de la proprietarul aparent trebuie sa dovedeasca, mai intai, starea de fapt sau, altfel spus, toate elementele din natura materiala a aparentei care se reflecta in constiinta comunitatii in forma unei erori comune si invincibile. Elementele acestei stari de fapt pot fi dovedite cu orice mijloc de proba. Asa fiind, rezulta ca, desi eroarea comuna si invincibila nu se prezuma legal, mecanismul probatoriu care permite dovedirea ei include, pana la urma, mai multe prezumtii simple, altfel spus, rationamente pe care judecatorul trebuie sa le faca pe baza elementelor de fapt ale situatiei concrete.

    Plecand de la ipoteze, conturate mai intai in jurisprudenta, in care s-a retinut eroarea comuna si invincibila, legiuitorul a precizat uneori care sunt elementele de fapt din care se poate trage concluzia existentei avestei erori. Sarcina probatorie a dobanditorului a fost, in acest fel, usurata, intrucat, odata ce el a facut dovada elementelor de fapt mentionate de legiuitor, se naste o prezumtie legala de eroare comuna si invincibila. Este adevarat ca legiuitorul nu a precizat, in cazurile in care a facut aplicarea teoriei aparentei, conditia erorii comune si invincibile pentru dobandirea unor drepturi sau pentru validarea unor acte juridice, dar aceasta conditie este presupusa de legiuitor, concluzie care rezulta din imprejurarea ca legiuitorul a consacrat ipoteze in care s-a facut, anterior, in jurispudenta aplicarea teoriei aparentei.

    Puterea de apreciere a judecatorului in interpretarea probelor este mai restransa sau mai larga, dupa cum el face aplicarea teoriei aparentei intr-o ipoteza care a fost sau nu  consacrata legislativ. Dar, chiar si atunci cand teoria aparentei este aplicata in mod direct de judecator, in absenta unui text legal, aceasta putere de apreciere nu este in niciun caz arbitrara. Mai mult, crearea unui precedent in aceasta materie este foarte dificila, dar, odata creat, el dobandeste o forta juridica apropiata de forta juridica a unei reguli de drept, cum s-a intamplat in cazul aplicarii teoriei aparentei la situatia mostenitorului aparent.

    Eroarea comuna si invincibila trebuie sa existe in momentul incheierii justului titlu. Dar elementele materiale ale aparentei care intemeiaza elementul psihologic al acesteia, respectiv eroarea comuna si invincibila, trebuie sa aiba o anumita persistenta in timp. Altfel spus, pentru a se putea ajunge la concluzia ca eroarea comuna si invincibila a existat in momentul incheierii justului titlu, este necesar sa se analizeze elementele de fapt anterioare acestui moment.

     

      4. Opinii, comentarii si concluzii

   

    Din interpretarea conditiilor de mai sus in ceea ce piveste proprietatea aparenta, opinia noastra este ca instrainarea de catre stat a imobilului preluat fara titlu valabil este intotdeauna lovita de nulitate absoluta, intrucat, pe de o parte, este suficient ca instrainatorul sa fie de rea-credinta, or, prin ipoteza, vanzatorul, respectiv statul a fost animat de o cauza ilicita sau imorala, fiind indiferent daca dobanditorul a fost de rea-credinta, intrucat prezumtia legala de buna-credinta care opereaza in favoarea sa, potrivit art. 1898, alin 1 C.C. este rasturnata de prezumtia simpla constand in notorietatea caracterului abuziv al preluarilor imobiliare de catre statul comunist.

    Am spus ca eroarea trebuie sa fie comuna, adica doar ca orice alta persoana aflata in locul dobanditorului sa fi putut sa fie victima aceleiasi erori, or in cazul nostru aceasta conditie nu este indeplinita. Credinta colectiva in privinta caselor nationalizate a fost ca, inainte de preluarea lor de catre stat, acolo locuiau acei "chiaburi", asa cum erau desemnati de regimul comunist, care au fost evacuati si in locul carora au fost cazati oamenii clasei muncitoare. Era normal ca dupa caderea regimului comunist fostii proprietari sau mostenitorii lor sa vina sa revendice respectivele imobile, acest lucru fiind doar o chestiune de timp, mai ales ca poate unii erau in strainatate, nu dispuneau de mijloace de comunicare in masa, locuind in niste zone mai defavorizate, nu cunosteau cuprinsul legii, ori, din alte situatii de fapt, au intarziat depunerea cererilor, dar acest lucru nu a dus in conceptia colectivitatii ca acestia nu mai existau. Mai mult, chiriasii stiau ca in orice moment fostii proprietari pot introduce o actiune in revendicare, de aceea, consideram noi, ca s-au prevalat de acel termen de 6 luni, prevazut in art 14 al Legii 112/1995, pentru a incheia contractele de vanzare-cumparare in frauda intereselor adevaratilor proprietari, pentru a putea paraliza actiunea acestora din urma atunci cand va veni momentul, nu din cauza ca ei credeau ca acele case nationalizate sunt ale nimanui.

    De asemenea, eroarea trebuie sa fie si invincibila, adica oricine s-ar fi aflat in locul cumparatorului sa nu fi putut inlatura eroarea. In cazul nostru, in conceptia oricarui cetatean al Romaniei exista ideea ca la un moment dat trebuie sa vina cineva sa revendice imobilul, preluat anterior de catre stat fara titlu valabil. Nu vrem sa ducem aceasta idee spre absurd, in sensul ca si cel care a cumparat un apartament intr-un bloc se poate astepta ca o persoana al carei autor a avut o gospodarie in locul unde este construit blocul poate revendica terenul si cere demolarea blocului care se afla pe gospodaria sa. Noi ne referim srict la casele nationalizate, pentru care, dupa cum stim, au fost ani de zile discutii in privinta retocedarii lor in natura, discutii care au consolidat in constiinta tuturor cetatenilor ideea ca pentru fiecare casa poate veni in orice moment o persoana care sa revendice, statul neavand niciun titlu valabil in privinta lor. 

    Chiar daca dobanditorul s-ar prevala de inscrierea titlului statului in registrul de publicitate imobiliara, situatia lui ar ramane neschimbata, deoarece dispozitiile relevante din Legea nr. 7/1996 apara numai pe dobanditorul cu titlu oneros si de buna-credinta al unui drept tabular, adica dobanditorul care s-a increzut in mentiunile tabulare, intrucat nu a cunoscut si nu putea sa cunoasca situatia reala a imobilului.

    Daca buna-credinta, precum si eroarea comuna si invincibila sunt inlaturate, nu mai poate exista niciun temei de drept pentru a putea valida contractele de vanzare-cumparare, incheiate in baza Legii 112/1995, cu privire la imobilele pentru care statul nu detinea titlu valabil. Tocmai de aceea afirmam ca singurul motiv de validare a acestora este credinta subiectiva a judecatorului, intemeiata pe propriile sale interese sau ale altora.

    Avand in vedere cele enuntate mai sus, ne multumim a prezenta o decizie a Curtii de Apel Bucuresti, pe care o consideram adecvata si pertinenta in sustinerea argumentelor prezentate pana acum, retinand corect toate elementele necesare.

    Principial, curtea a stabilit ca buna-credinta a tertului achizitor nu este suficienta pentru a duce la dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului cumparat de la stat, drept care sa poata fi opus adevaratului proprietar recunoscut printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila, in cadrul actiunii in revendicare pe care acesta a promovat-o, fiind necesar sa existe si eroarea comuna si invincibila, care sa fi creat aparenta ca statul este proprietarul imobilului. Eroarea comuna trebuie sa fie impartasita public - echivalent cu asa numita ,,buna-credinta colectiva" - si sa fie invincibila, greu de descoperit si de evitat, urmand a fi apreciata in abstracto, adica in raport cu orice persoana rezonabila care s-ar fi putut afla in situatia celui care a contractat cu proprietarul aparent. Pentru a se putea prevala de efectele erorii comune si invincibile, dobanditorul trebuie sa dovedeasca faptul ca a indeplinit toate formalitatile si verificarile apte a confirma existenta dreptului autorului, in lipsa acestor demersuri acesta nedatorand situatia sa erorii, ci neglijentei sale. Cumparand imobilul in timpul procesului de revendicare promovat de mostenitorii fostului proprietar in contradictoriu cu statul, fara a efectua minime verificari cu privire la situatia juridica a imobilului, dobanditorul nu se poate prevala de principiul "error communis facit ius", titlul fostului proprietar fiind preferat in cadrul actiunii in revendicare prin comparare de titluri.

    Prin cererea inregistrata la data de 5 decembrie 2001 pe rolul Tribunalului Bucuresti, reclamantii J.G.A. si D.A.I. au chemat in judecata pe paratii GA. si G.M., solicitand obligarea acestora sa le lase, in deplina proprietate si linistita posesie, apartamentul nr. 8 din imobilul situat in Bucuresti si terenul aferent acestuia,  prin compararea titlurilor.

    Paratii au solicitat respingerea actiunii, invocand buna-credinta la dobandirea imobilului si au formulat cerere de chemare in garantie in contradictoriu cu Primaria municipiului Bucuresti.

    La data de 14 ianuarie 2002 a formulat cerere de interventie in interes propriu intervenienta T.A.N., solicitand scoaterea din cauza a reclamantilor, motivat de imprejurarea ca prin contract autentic de vanzare-cumparare de drepturi litigioase, aceasta a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat, astfel incat s-a subrogat in drepturile procesuale ale reclamantilor.

    Prin sentinta civila din 29 aprilie 2002, Tribunalul Bucuresti, Sectia a IV-a civila, a admis cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenienta T.A.N., a obligat paratii G.A. si G.M. sa lase intervenientei imobilul revendicat, a respins actiunea principala formulata de reclamantii J.G.A. si D.A.I. si a fixat termen pentru solutionarea cererii de chemare in garantie la data de 3 iunie 2002.

    In considerentele acestei sentinte, instanta a retinut ca partile detin titluri de proprietate provenind de la autori diferiti, iar din compararea acestor titluri rezulta ca autoarea reclamantilor avea un drept preferabil, intrucat a fost adevarata proprietara a imobilului conform contractului de vanzare-cumparare nr. 24628/1935, in timp ce statul roman, care prin institutie administrativa a vandut imobilul sotilor G. nu a avut niciodata in patrimoniul sau acest bun.

    Instanta de fond a mai retinut ca imprejurarea ca statul nu a avut niciodata dreptul de proprietate asupra imobilului rezulta din sentinta civila nr. 5972 din 8 mai 1997 a Judecatoriei sectorului 1 Bucuresti, irevocabila, prin care s-a statuat cu putere de lucru judecat ca autoarea reclamantilor nu a pierdut dreptul de proprietate, ceea ce confera partii reclamante indrituirea de a folosi aceasta hotarare judecatoreasca drept mijloc de proba in cadrul actiunii in revendicare prin compararea de titluri, ceea ce se compara cu titlul paratilor nefiind hotararea judecatoreasca mentionata, ci actul de vanzare-cumparare al autoarei reclamantilor. S-a mai retinut ca buna-credinta a paratilor cumparatori nu produce efecte juridice in cadrul actiunii in revendicare imobiliara, care se solutioneaza dupa regulile mentionate mai sus.

    Prin decizia civila din 19 decembrie 2002, Curtea de Apel Bucuresti a respins ca nefondat apelul formulat de paratii G.A. si G.M., retinand, in esenta, ca raporturile juridice existente intre parati nu sunt supuse reglementaritor speciale ale Legii nr. 10/2001, fiind vorba despre o actiune in revendicare promovata anterior intrarii in vigoare a acestei Legi, iar in ceea ce priveste compararea titlurilor exhibate de parti, cele retinute de instana de fond sunt legale si temeinice, fiind irelevanta discutarea bunei sau relei-credinte a dobanditorilor parati.

    Impotriva acestei hotarari au declarat recurs, in termenul legal, recurentii parati G.A. si G.M., invocand motivul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C. P. C. In dezvoltarea motivului de recurs invocat se arata ca autorii reclamantilor J.G.A. si D.A.I. (respectiv J.L.G. si V.S.) faceau parte din categoria exploatatorilor de locuinte in sensul Decretului nr. 92/1950, iar in cadrul procesului initiat de revendicare nu s-a facut dovada ca acestia erau exceptati de la nationalizare, sentinta civila nr. 5972/1997 a Judecatoriei sector 1 Bucuresti fiind pronuntata pe baza deciziilor de pensionare ale fostilor proprietari ai imobilului, decizii care purtau data ulterioara aplicarii Decretutui nr. 92/1950.



    Recurentii au fost cumparatori de buna-credinta, fiind convinsi ca vanzatorul este adevaratul proprietar al imobilului. In cauza, sunt intrunite conditiile pentru a se aplica principiul "error communis facit ius", deoarece recurentii s-au aflat sub imperiul erorii comune, unanime si invincibile ca statul este proprietar, iar buna lor credinta este perfecta, lipsita de orice culpa sau indoiala. Recurentii mai arata ca Decretul nr. 92/1950 in temelul caruia imobilul a fost preluat de stat, nu a fost declarat neconstitutional, prin decizia plenului Curtii Supreme de Justitie au fost declarate nule hotararile judecatoresti prin care unele imobile fusesera retrocedate fostilor proprietari, Legea nr. 112/1995 prevedea ca fostii proprietari sau mostenitorii acestora beneficiaza de restituire in natura numai pentru apartamentele in care locuiesc in calitate de chiriasi sau pentru cele libere, pentru celelalte apartamente urmand a primi despagubiri, iar recurentii aveau calitate de chiriasi la momentul intrarii in vigoare a Legii nr. 112/1995, astfel incat imobilul nu putea fi restituit in natura fostilor proprietari.

        Examinand recursul declarat de recurentii parati G.A. si G.M., prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine urmatoarele:

- criticile referitoare la circumstantele in care s-a pronuntat sentinta civila nr. 5972/1997 a Judecatoriei sectorului 1 Bucuresti, sub aspectul nedovedirii imprejurarii ca autorii reclamantei au fost exceptati de la nationalizare nu pot fi examinate in prezenta cauza, deoarece nu au legatura cu obiectul litigiului dedus judecatii, ci vizeaza o hotarare judecatoreasca irevocabila, care a intrat in puterea lucrului judecat.

- in ceea ce priveste buna-credinta a recurentilor, aceasta nu este suficienta pentru a duce la dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilului cumparat de la stat, drept care sa poata fi opus adevaratului proprietar recunoscut prin hotarare judecatoreasca irevocabila, in cadrul actiunii in revendicare pe care acesta a promovat-o.

- pe langa buna-credinta, trebuie sa existe si acea eroare comuna si invincibila, care sa fi creat aparenta ca statul este proprietarul imobilului. Asa cum s-a retinut in mod constant in literatura juridica si in practica judiciara, eroarea comuna trebuie sa fie impartasita public - echivalent cu asa numita ,,buna-credinta colectiva" - si sa fie irezistibila, greu de descoperit si de evitat, urmand a fi apreciata in abstracto, adica in raport cu orice persoana rezonabila care s-ar fi putut afla in situatia celui care a contractat cu proprietarul aparent.

- pentru a se putea prevala de efectele erorii comune si invincibile, dobanditorul trebuie sa dovedeasca faptul ca a indeplinit toate formalitatile si verificarile apte a confirma existenta dreptului autorului, in lipsa acestor demersuri dobanditorul nedatorand situatia sa erorii, ci neglijentei sale.

- curtea apreciaza ca recurentii in cauza nu se gasesc in situatia de a se prevala de principiul "error communis facit ius", deoarece au cumparat imobilul in cursul procesului de revendicare promovat de mostenitorii fostului proprietar in contradictoriu cu statul, fara a efectua minime verificari cu privire la situatia juridica a imobilului. Daca ar fi facut aceste minime diligente, ar fi putut afla ca pe rolul instantei de judecata se afla un proces de revendicare, ceea ce ar fi trebuit sa le zdruncine credinta ca statul este cu adevarat proprietar. Recurentii s-au angajat fara minime masuri de precautie in cumpararea unui imobil preluat de statul  comunist, in conditiile in care era de notorietate ca actele normative in baza carora s-au efectuat preluarile aveau caracter abuziv. In aceste conditii, orice om rezonabil ar fi trebuit sa se astepte la masuri reparatorii, despre care se vorbea public de mai mult timp, si abia apoi sa cumpere, daca bunul nu ar fi fost restituit proprietarului de drept.

- curtea constata ca, desi prin hotararea judecatoreasca irevocabila invocata de recurenti s-a constatat ca acestia au fost de buna-credinta la cumpararea imobilului, acest element (subiectiv) nu este suficient pentru ca aparenta sa fie creatoare de drept, fiind necesara si conditia erorii comune si invincibile, pe care recurentii nu au dovedit-o. Imprejurarile invocate de recurenti, in sprijinul sustinerii ca s-ar fi aflat in eroare cu privire la calitatea statului de proprietar al imobilului vandut nu reprezinta elemente care sa inlature lipsa de diligenta a acestora in efectuarea unor minime verificari cu privire la situatia juridica a imobilului.

- curtea apreciaza ca fiind admisibila actiunea in revendicare formulata de adevaratul proprietar, in contradictoriu cu tertul subdobanditor care a dobandit de la un neproprietar, constatarea bunei-credinte la dobandirea imobilului nefiind o piedica in exercitarea actiunii in revendicare. Revendicarea decurge din dreptul de proprietate, actiunea in revendicare (care apara acest drept) nefiind conditionata de anularea sau constatarea nulitatii vanzarii lucrului altuia.

    Ca atare, Curtea a apreciat ca in mod corect s-a admis actiunea in revendicare, astfel incat a fost respins ca nefondat recursul recurentilor-parati.



[1] I. Adam - "Legea nr 10/2001.Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv", Ed All Beck, Bucuresti, 2003  

1 I. Adam - "Proprietatea publica si privata asupra imobilelor in Romania", Ed. All Beck, 2000, pag. 443.

[3] A se vedea C.S.J., sectiile unite, Hotararea nr. 1/1998, in "Dreptul" nr. 12/1998, pag. 133

[4] A se vedea F.T.Popa - "Actiunea in revendicare", Ed. Lumina Lex, 1998

[5] Este utilizat termenul de posesor deoarece singura definitie data bunei credinte de catre Codul Civil se regaseste  in acest articol, care face parte din materia prescriptiei achizitive, unde cel care a cumparat este un posesor neproprietar, titlul sau fiind lovit de o cauza de nulitate.

[6] D. Gherasim- "Buna-credinta in raporturile juridice civile", Ed. Academiei Bucuresti, 1981, p. 223.

[7] C.A. Timisoara, Sectia Civila, decizia nr 2500 din 2 octombrie 2001

[8] Mauvais foi, In Association Henri Capitant, "Vocabulaire juridique", sous Ia direction de G. Cornu, 7-e édition, P.U.F., 1998, p. 525-526.

[9] D. Chirica in  "Dreptul" nr. 1/2002, p. 64.

[10] C.S.J., Sectia CiviIa, Decizia nr. 1522 din 16 aprilie 2002. S-a apreciat in acest caz ca ,,a existat cel putin indoiala imputabila cumpärätorului, de natura sa inlature buna sa credinta ,si incidenta principiulul validitatii  in drept"; C.A, Cluj, Sectia Civila, de munca si asigurari sociale, pentru minori si familie, decizia nr. 231/R/25 ianuarie 2006, publicata pe portalul instantelor de judecata http://portai.just. ro/curtea de apel cluj/aIte i nformatii.

[11] A se vedea, in acest sens, C.A. CIuj, decizia civila nr. 221 din 14 decembrie 2001, in C.J. nr. 11/2002, p. 63-66.

[12] A se vedea, in acest sens, C.S.J., Sectia Civila, decizia nr. 1600 din 19 apnilie 2002. Instanta  suprema a retinut ca existenta cererii de suspendare a procedurii vanzarii, precum si existenta unei notificari prin scrisoare postala cu privire la situatia imobilului, exclude eroarea cumparatorilor asupra calitatii de proprietar a transmitatorului, astfel incat buna-credinta a acestora este inlaturata si implicit se inlatura si posibilitatea validarii actului de vanzare-cumparare prin aparenta de drept,in temeiul principiului error communis facit jus.

[13] C.S.J., Sectia Civila, decizia nr. 1252 din 26 martie 2002

[14] C.A. Timisoara, Sectia Civila, decizia nr. 2500 din 2 octombrie 2001, in C.J. nr. 2/2003, p. 94-95; C.A. CIuj, Sectia Civila, decizia nr. 1860 din 20 septembrie 2002 (nepublicata).

[15] C.S.J., Sectia Civila, decizia nr. 5606 din 11 decembrie 2001 (nepublicata),

[16] C.S.J., Sectia Civila, decizia nr. 4058 din 5 octombrie 2001 (nepublicata).

[17] Trib. Bistrita-Nasaud Sectia CiviIa, decizia nr. 153 din 16 aprilie 2003 (nepublicata).

[18] Plangerea impotriva hotararii nr. 164/1997 s-a solutionat de Judecatoria Bistrita Ia data de 7 decembrie 1999, hotararea ramanand definitiva prin respingerea apelului Ia data de 7 septembrie 2001. A se vedea, in acest sens, Judecatoria Bistrita, Sectia CiviIa nr. 7833 din 7 decembrie 1999, definitiva prin decizia civiIa nr. 611 din 7 septembrie 2001 a Trib. Bistrita-Nasaud (ambele nepublicate)

[19] C. Ap. Bucuresti, Sectia a IV-a Civila, decizia nr. 1259 din 30 mai 2006

[20] V.Stoica - "Tratat de drept civil" vol 2, Ed Humanitas, Bucuresti, 2003






Politica de confidentialitate


Copyright © 2019 - Toate drepturile rezervate

Contracte




Vanzarea lucrului altuia in conditiile Legii 112/1995
Conditiile cerute pentru lucrul vandut
Reguli aplicabile locuintelor sociale, de serviciu si de interventie