ALTE ACTIVITATI CONEXE PROIECTARII DE ARHITECTURA

ALTE ACTIVITATI CONEXE PROIECTARII DE ARHITECTURA

1 ALEGEREA TERENULUI PENTRU O CONSTRUCTIE

Caracteristicile naturale si regimul juridic, economic si tehnic ale unui teren, coroborate cu pretul acestuia trebuie sa corespunda intentiilor si posibilitatilor investitionale ale beneficiarului. Pentru aceasta la achizitionarea terenului beneficiarul, cu ajutorul unui arhitect si/sau a altor specialisti, pe baza unui studiu de amplasament, trebuie sa cunoasca si sa analizeze urmatoarele informatii privind terenul.

1.1 Particularitatile naturale, tehnice si urbanistice ale terenului - rezultate din cercetarea directa a acestuia, din documentatia cadastrala, dintr-un eventual certificat de urbanism pentru instrainare sau din alte surse de informare si care se refera la:

a - Incadrarea in localitate si in zona imediat inconjuratoare:

- situarea terenului in intravilanul sau extravilanul localitatii;

- compatibilitatea dintre functiunea propusa si functiunea caracteristica zonei: locuire, servicii, comert, mixta, productie mai mult sau mai putin poluanta s.a.;

- relatiile posibile sau de perspectiva cu punctele de importanta urbana sau zonala de natura comerciala, culturala, sociala, turistica sau de alt interes pentru functiunea avuta in vedere.

b - Categoria de folosinta a terenului - teren apt pentru constructii (curti - constructii) situat in perimetrul intravilan al localitatii sau dupa caz teren agricol inapt juridic pentru constructii (teren arabil sau vie, faneata, livada, padure, etc.) situat in perimetrul intravilan sau in extravilanul localitatii.

Trebuie avut in vedere ca scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor agricole cu o clasa ridicata de fertilitate (categoriile I, II), a livezilor, viilor si a padurilor este foarte restrictionata si implica taxe foarte mari.

c - Daca parcela este construibila - suprafata, dimensiuni, raportul latime/lungime si forma terenului, atat conform prevederilor din PUG, coroborat cu intentiile investitionale ale beneficiarului.

Este de preferat un teren dreptunghiular, cu un raport echilibrat intre latime/lungime si cu o suprafata minima care sa permita realizarea constructiei in conditiile impuse de reglementarile urbanistice (POT, CUT, distante minime fata de limitele de proprietate, etc.).

In cazul Municipiului Bucuresti prin PUG se considera parcele construibile, in regim de inaltime P - P+2, parcelele existente avand:

- suprafata minima de 150,00 mp, latimea minima de 8,00 m si raportul latime/adancime maxim 1/3, in cazul regimului de construire insiruit (la doua calcane);

- suprafata minima de 200,00 mp, latimea minima de 10,00 m si raportul latime/adancime maxim 1/3, in cazul regimului de construire cuplat (la un calcan) sau izolat.

- Existenta unui drum public de acces (sau a unui drept de servitute privind accesul) este o conditie obligatorie pentru emiterea autorizatiei de construire; asigurarea posibilitatilor de parcare si alte facilitati de acces (mijloace de transport in comun, cale ferata).

- Vecinatatile - cum ar fi constructii existente pe limita de proprietate, spatii libere, spatii verzi sau lucii de apa, etc.

Este bine sa se aiba in vedere daca terenul este delimitat pe anumite portiuni de constructii dispuse la calcan, care sa impuna alipiri la acestea. Trebuie stiut ca in astfel de situatii este necesara adoptarea unor solutii tehnice de protejare a cladirilor invecinate si dupa caz acordul autentificat al vecinilor pentru realizarea noii constructii.

- Particularitati de relief cat mai putin agresive, preferabile fiind terenurile cu suprafata plana sau cu pante mici, de 1 - 5%, orientate spre drum, pentru a usura evacuarea apelor pluviale. La pante de peste 10% (reprezentand o diferenta de teren de minimum 1,00 m la o lungime a constructiei de 10,00 m) trebuie avute in vedere de la inceput conformari ale noului volum construit adaptate la panta terenului.

- Orientarea terenului fata de punctele cardinale si de punctele de interes (construite sau cu valoare peisagistica) din imediata vecinatate. Acestea sunt hotaratoare atat pentru modul de amplasare a constructiei pe teren, cat si pentru modul de dispunere a diverselor functiuni in interiorul acesteia, mai ales in cazul locuintelor, avandu-se in vedere obligativitatea orientarii spatiilor de locuit spre sud, sud-est sau sud-vest.

- Conditiile de micro-climat - determinate de vanturile dominante, apropierea de lucii de apa, de spatiile verzi sau masive impadurite, surse de poluare fonica, chimica, olfactiva, etc.

- Caracteristicile geotehnice - privind natura terenului, nivelul apelor subterane, incadrarea in zonele de pericol seismic. Trebuie cunoscut daca terenul se gaseste in zone inundabile sau cu pericol de alunecari de teren, daca este de natura aluvionala sau prezinta alte tipuri de umpluturi, etc.

- Nivelul de echipare tehnico - edilitara a zonei - existenta retelelor de distributie pentru apa, canalizare, energie electrica, gaze, telefoane si a altor utilitati.

De asemenea trebuie sa se verifice cu atentie ca retele edilitare de transport (linii electrice aeriene sau subterane de medie sau inalta tensiune, magistrale de canalizare, termoficare, gaze, etc.) sa nu traverseze terenul, acestea generand distante de protectie si importante restrictii de construire sau lucrari de deviere foarte costisitoare.

- Constructiile existente pe teren - starea tehnica, eventuala valoare de monument istoric sau de arhitectura si posibilitatile de demolare sau transformare (extindere, supraetajare). In acelasi sens trebuie sa se analizeze si daca terenul ar putea sa aiba o eventuala incarcatura arheologica.

- Principalele reglementari urbanistice pentru zona in care se afla terenul, stabilite prin PUG aprobat (vezi subcapitolul 3.3), pentru cunoasterea carora se poate solicita un certificat de urbanism in vederea cumpararii.

1.2 Autenticitatea dreptului de proprietate asupra terenului - confirmata inaintea incheierii contractului de vanzare-cumparare, cu ajutorul unui notar public sau a unui avocat, specializati in tranzactii imobiliare.

Se vor verifica minutios istoricul, legalitatea dobandirii si lipsa litigiilor privind dreptul de proprietate asupra terenului, atestate prin acte de proprietate, in original, intabulate in Cartea funciara, insotite de extrasul de Carte funciara, documentatia cadastrala, certificatul de sarcini eliberat de Administratia financiara, dupa caz certificatul de urbanism pentru instrainare si alte documente considerate ca necesare de catre notar pentru probarea dreptului de proprietate.

In acelasi sens, pentru evitarea unor viitoare litigii privind limitele de proprietate, trebuie verificata existenta si corectitudinea trasarii (materializarii) parcelei, mai ales in cazul unui teren care este sau a fost pana de curand agricol si este situat intr-o zona pentru care lucrarile cadastrale sunt inca in curs de efectuare.

1.3 Pretul terenului, de cele mai multe ori, este un argument hotarator in cumpararea unui teren.

Pretul acestuia ar trebui sa fie determinat de conditionarile prezentate mai sus si sa reprezinte in mod normal 10 - maxim 20% din valoarea investitiei.

De regula stabilirea pretului este rezultatul mecanismelor de piata, in care jocurile speculative au un rol care nu poate fi neglijat si este determinant in primul rand de importanta amplasamentului, generata de atractivitatea, uneori de moment sau presupusa ca de viitor, a unor perimetre dispuse central in cadrul unei localitati sau in zonele cu o notorietate deja confirmata si care ar putea conferi beneficiarului un anumit grad de reprezentare sociala (mai ales in cazul terenurilor pentru locuintele individuale).

2 ALEGEREA CONSTRUCTORULUI

In cazul investitiilor din fonduri private, mai ales in cazul celor de dimensiuni mici sau medii (de tipul locuintelor individuale) alegerea unui constructor este poate una din deciziile cele mai delicate, determinand uneori consecinte de cele mai multe ori neplacute, care se evidentiaza pe parcursul punerii in opera a lucrarii.

O practica des intalnita este cea a contactarii dintr-un inceput a constructorului, considerandu-se in mod eronat ca acesta va putea oferi solutiile si pretul corect al investitiei inaintea definirii printr-un proiect a caracteristicilor viitoarei constructii. Acest mod de abordare creeaza beneficiarului impresia degrevarii de o serie de sarcini in primele faze de realizare a investitiei, cum ar fi cele legate de definitivarea temei si solutiilor de proiectare, dar mai ales iluzia economisirii sau reducerii costurilor pentru proiectare.

Din pacate in aceste situatii se produce un transfer de competente proprii beneficiarului (investitorului) si proiectantului in favoarea constructorului, cu consecinte negative, de natura financiara si tehnico-constructiva, care ies la iveala treptat pe parcursul realizarii lucrarii.

Adoptarea unei hotarari corecte in privinta alegerii constructorului implica si in cazul investitiilor private parcurgerea de catre beneficiar a mai multor etape, recomandabil cu concursul arhitectului, a viitorului diriginte de santier si/sau a altor persoane competente in domeniu, care prezinta certe garantii de incredere.

2.1 Prospectarea generala a pietei este o prima etapa in procedura de stabilire a constructorului si se face atat prin relatii personale cat si prin consultarea unor reviste, site-uri internet si cataloage de specialitate sau a altor materiale promotionale, in special din zona unde se va construi.

Se va urmari cunoasterea posibilitatilor si a conditiilor de angajare a lucrarilor, a raportului dintre cerere si oferta, a aflarii unui nivel de pret orientativ la lucrari similare cu cea avuta in vedre.

De asemenea este utila si studierea pietei de materiale de constructii pentru cunoasterea preturilor acestora, mai ales atunci cand o parte din materiale se vor aproviziona direct de catre beneficiar, cum ar fi otelul-beton, caramida, tamplaria, anumite materiale de finisaj (faianta, gresie, parchet), echipamente pentru instalatii (centrala termica, agregate de climatizare, hidrofor), etc.

Fara exceptie alegerea constructorului trebuie sa se faca prin selectie de oferte, pe baza unei cereri de oferta adresate mai multor potentiali ofertanti. Numarul acestora se stabileste functie de exigentele investitorului, un minimum fiind de trei.

Este recomandabila adresarea catre ofertanti provenind din directii cat mai diferite si care au un potential cat mai divers in domeniu, tatonarea si lansarea cererilor de oferta trebuind sa acopere o plaja cat mai larga si mai nuantata de posibilitati de alegere.

O alta metoda de stabilire a constructorului este cea prin licitatie publica, care in cazul investitilor particulare mici sau mijlocii este mult prea elaborata, implicand un anumit cadru organizatoric, cu sporul aferent de cheltuieli.

2.2 Cererea de oferta se intocmeste de catre beneficiar sau un mandatar al acestuia (arhitectul, viitorul diriginte de santier sau un consultant de specialitate) si va avea la baza proiectul tehnic. Cererea de oferta va avea un continut identic pentru toti ofertantii, format cel putin din urmatoarele:

- memoriile tehnice si caietele de sarcini;

- antemasuratorile - listele cu cantitatile de lucrari si materiale (incadrate conform indicatoarelor de norme de deviz);

- piese desenate - cel putin planurile de ansamblu pentru toate specialitatile, arhitectura-finisaje, structura de rezistenta, instalatii (schemele functionale) sau numai pentru partile de proiect pentru care se doreste contractarea lucrarilor (de exemplu faza 'la rosu' - fundatii, structura, zidarii, sarpanta acoperis).

Se va mai preciza existenta avizelor si autorizatiilor necesare inceperii lucrarilor de construire sau dupa caz stadiul de obtinere a acestora.

Intocmirea cat mai completa si cat mai nuantata a cererii de oferta creeaza premiza unor raspunsuri in consecinta.

Fara exceptie, enuntarea schematica sau lacunara a cererii de oferta (de exemplu fara antemasuratori sau cu antemasuratori incomplete sau neincadrarea acestora conform indicatoarelor de norme de deviz) genereaza pe parcursul executiei neintelegeri sau controverse cu antreprenorul lucrarii si suplimentari mai mult sau mai putin justificate ale costurilor de construire.

2.3 Oferta constructorului trebuie sa cuprinda si sa expliciteze cat mai concludent urmatoarele aspecte principale:

- prezentarea generala a firmei: - atestarea desfasurarii legale a activitatii de constructii, - nivelul de solvabilitate, - nivelul de dotare tehnica si cu forta de munca permanenta sau colaboratori, - numarul de cadre tehnice, inclusiv un responsabil de calitate atestat, - posibilitatile de aprovizionare cu materiale, eventualul certificat de asigurare a calitatii ISO 9001 sau 9002, etc;

- prezentarea principalelor lucrari realizate, in special de acelasi tip cu cel solicitat prin cererea de oferta si recomandari de la alti beneficiari;

- insusirea documentatiei tehnice primite, cu eventuale observatii de natura tehnologica si in special a celor privind modul cum au fost incadrate in antemasuratori anumite lucrari, conform indicatoarelor de norme de deviz; semnalarea, daca este cazul, a neclaritatilor sau a omisiunilor din proiect;

- modul de asigurare a organizarii de santier (mai ales in cazul amplasamentelor restrictionate sau/si cu un procent mare de ocupare a terenului de catre constructia propriu-zisa);

- propunerea contractului de construire din care sa reiasa printre altele nivelul procentual al avansului solicitat la inceperea lucrarilor si modul de recuperare a lui pe parcursul acestora, modul de decontare a lucrarilor executate, nivelul garantiilor de buna executie, etc.;

- graficul de executie a lucrarilor

- oferta de pret - sub forma de deviz pe categorii de lucrari si pe obiect sau obiectiv de investitii (dupa caz), intocmita pe baza listelor (antemasuratorilor) cu cantitatile de lucrari si de materiale cuprinse in cererea de oferta, cu eventuale completari impuse de un anumit specific tehnologic al constructorului sau ale celor generate de omisiunile din proiect; precizarea cheltuielilor directe (materiale, manopera, utilaje, transport), a cotelor pentru cheltuielile indirecte, de aprovizionare si a cotei de profit.

Prezentarea pretului - oferta, sustinut de devizul pe categorii de lucrari, expliciteaza cu claritate natura tuturor cheltuielilor necesare viitoarei constructii, permitand studiul de detaliu a acestora, analiza comparativa cu alte oferte cat si posibilitatea scaderii exacte a valorii materialelor aprovizionate direct de catre beneficiar.

Este exclusa practica unor constructori, acceptata de multe ori de catre beneficiarii neavizati, de a stabili pretul ofertei pentru executia constructiei numai pe baza unor indici de cost de tipul 'atatia euro (dolari) pe metru patrat de constructie' si practic vom vedea ce iese la sfarsit.

De regula unii constructorii au tendinta de a subevalua indicele de cost pe metru patrat, pentru a face mai tentanta oferta sau in alte cazuri il supraevalueaza pentru a avea o oferta cat mai acoperitoare sau pentru a profita de o conjunctura financiara deosebit de favorabila a beneficiarului.

Calculul pretului la nivel de indici de cost (lei, euro sau dolari/mp construit) are un grad foarte mare de aproximare, neputand reflecta corect particularitatile unei constructii, el fiind propriu pentru estimarea ordinului de marime al investitiei la faza de anteproiect, neputand constitui o baza corecta pentru contractarea propriu-zisa a lucrarilor de construire.

2.4 Selectarea ofertelor si desemnarea constructorului se va face numai pe baza analizarii ofertelor primite, coroborand pretul cerut cu modul in care sunt asigurate celelalte exigente stabilite prin cererea de oferta.

In mod firesc pretul constructiei este partea din oferta care intereseaza cel mai mult pe un beneficiar (investitor), dar care nu trebuie sa fie criteriu hotarator in alegerea constructorului.

Pretul cerut trebuie corelat cu celelalte raspunsuri cuprinse in oferta, de exemplu bonitatea firmei, seriozitatea contractuala, experienta in domeniu, nivelul calitativ si ritmul de executie, recomandarile din partea altor beneficiari, etc.

Dintre ofertele primite trebuie privite cu multa circumspectie cele cu valori foarte mici fata de medie, acestea tradand sau o abordare superficiala a lucrarii sau o nevoie foarte mare de comenzi.

De asemenea se exclud de la sine ofertele foarte mari, nesustinute clar de argumente plauzibile din punct de vedere tehnic sau financiar (de exemplu liste de preturi reale la anumite materiale sau utilaje, etc.) si care sa justifice pretul ridicat printr-un spor evident de calitate.

In final stabilirea constructorului si semnarea cu acesta a contractului de construire (care trebuie sa cuprinda explicit toate conditiile in care se va executa viitoarea lucrare) reprezinta un act de vointa, atent cantarit de catre beneficiar (investitor), pe baza cunoasterii in amanuntime a multitudinii de aspecte prezentate mai sus.

In cazul investitiilor din fonduri publice stabilirea constructorului trebuie sa respecte prevederile legale stipulate in OUG 60/2001 privind achizitiile publice.

Consultanta pentru alegerea terenului (dupa caz studiile de amplasament) si consultanta pentru alegerea constructorului (dupa caz intocmirea cererii de oferta si organizarea licitatiei pentru stabilirea constructorului) sunt misiuni suplimentare ale arhitectului (proiectantului), stabilite prin contracte distincte intre beneficiar si arhitect sau sunt prevazute prin acte aditionale la contractul de proiectare de baza.